(二)、法律规定的土地使用权与地上建筑物一致原则我国《担保法》第36条规定:“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。”“以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。”我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第33条规定:“土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。”由此可见，房屋产权的取得，必须建立在已经依法取得土地使用权的基础上。抵押人对自己的房屋产权或土地使用权中的任何一种权利的处分，往往会涉及另一种权利的变动。所以，不能进行单纯的土地使用权或者房屋产权的抵押，而必须进行抵押，并按规定分别办理土地使用权抵押登记和房屋产权抵押登记（更多相关法律文章欢迎关注黑龙江陈山律师事务所网站：www.13304590183.com、www.chenshan.lawer及www.陈山.com）。土地使用权和房屋产权之间的这种依附关系，就是我们通常所说的“房随地走”和“地随房走”的双向原则，也称为“房地一体化原则”，又称“土地使4*达：《房屋所有权、抵押权登记行政诉讼理论与实务》第267页和登记办法，由法律、行政法规规定。”虽然我国的《物权法》规定实行统一登一记制度，但是目前在我国绝大多数地区仍然实行的是房地分管的体制，短时期内还难以统一登记部门。因此，各地的房屋管理部门和土地管理部门可以通过建立信息共享和信息沟通机制，避免同一房屋和土地重复抵押。其次，由于大多数房屋和土地的抵押登记机关并不是在同一单位，房屋的抵押登记机关在房产管理局，而土地的抵押登记机关在国土资源管理局，且办事效率不同等原因，如果一定要求房屋和土地同时抵押，一般很难做到。我们不能因为登记机关不同这种客观的原因所造成的不能同时抵押，而要求交易双方承担由此造成的交易风险。再次，在实践中，将房屋产权和土地使用权分别抵押的行为，不论是开发商、债权人、还是房屋行政管理机关、国土资源管理机关对此行为均予以认同，对重复抵押的不能轻易否定抵押的效力，只能在确定抵押权顺序时主要考虑时间的先后。(二)、划拨土地上的房屋进行抵押时，是否先缴纳土地出让金我国《城市房地产管理法》低50条规定:“设定房地产抵押的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应交纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。据此，有的登记机关要求以划拨土地上的房屋进行抵押时，应先交土地出让金。我认为这种做法其实是对法律的误解。在我国多数地区，划拨（更多相关法律文章欢迎关注黑龙江陈山律师事务所网站：www.13304590183.com、www.chenshan.lawer及www.陈山.com）土地上的房屋在进行抵押时，通常的做法是评估机构先假设该土地是以出让方式取得的，评估出该房地产的市场价值，然后再扣除由划拨方式转为出让方式应该缴纳的国有土地出让金。我认为这样做还是比较合理的。因为设定抵押权仅仅是设定一种担保，在大多数情况下，借款人都能按时偿还债务，抵押权人并不需要行使抵押权，行使抵押权的前提是:债务人不履行己设定担保的债务。土地出让金应该是在被抵押的房屋进行转让时方才收取。因而，划拨土地上的房屋进行抵押时，并不需要先缴纳土地出让金，只是在计算该房屋的抵押价值时，应当将相当于应缴纳的土地使用权出让金的数额剔出。我国的土地使用制度改革是在20世纪70年代末期随着经济体制改革和对外开放之后逐步开始实施的。
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