传统的城市土地使用制度，是对土地实行无偿划拨、无偿无限期使用、禁止土地使用者转让土地的制度。因此，在现实生活中，以国有划拨方式取得土地使用权的房屋在当前房地产抵押中占有重要的份额。因此，我们在办理房地产抵押估价时，要认真研究当地的法规规定。在房产部门工作中，我们有些工作人员认为土地的市场价格和出让金金额是相等的，其实，这是一种错误的认识。这两者实际上存在着较大的差别。招标、拍卖土地是市场价格，缴5沈建忠：《房地产基本制度与政策》，中国建筑工业出版社6刘凯湘、张劲松：“抵押担保若干问题研究”，载《民商法学》2001年第6期7黄河编著：《房地产法》，中国政法大学出版社出版前面说过，在建工程抵押是以今后将来建造好的房屋（更多相关法律文章欢迎关注黑龙江陈山律师事务所网站：www.13304590183.com、www.chenshan.lawer及www.陈山.com）作为标的物，那么性建工程抵押与二般抵押相比有什么特点呢?实践中有两种观点:一种观点认为，在建工程抵押与一般房屋抵押有根本的区别。在建工程抵押是一种附条件的民事法律行为，仅仅在房屋建成时抵押权方成立，而一般房屋抵押在经登记公示，债权人即取得抵押权;另一种观点认为，就在建工程抵押与一般房屋抵押并没有本质的区别，只要双方愿意，经过登记公示，抵押权即成立。笔者认为，在建房屋抵押与一般房屋抵押相比有以下两个特性:(1)设立抵押权的民事行为的法律性质不同抵押权是一种现实的权利，而在建工程抵押却是一种设定未来权利的行为。这种设定未来权利的行为作为一种双方在平等、自愿前提上协商的结果，其本身应该是立即有约束力的，但由于其是一种附条件的民事行为，现实抵押权的取得仍受条件的限制。在建工程抵押的标的为将来建造好的房屋，而不是正在建设的房屋，那么在在建工程上设定抵押权的行为，就应在房屋建设好时抵押权方能成立。而一般的抵押权产生时，抵押的标的物就已经现实存在，所以抵押权经抵押合同生效即产生。(2)抵押权成立的时间不同这是两者**的区别，在建工程抵押是以将来建成的房屋作为抵押标的物的，因此抵押权只可能在房屋建成后方才成立，而不是现在即可设定某种权利。从送个意义上来说，在建工程抵押权可以说是一种期待的权利。而一般的抵押，权利经合同成立即产生。3.2.2在建（更多相关法律文章欢迎关注黑龙江陈山律师事务所网站：www.13304590183.com、www.chenshan.lawer及www.陈山.com）工程抵押中的商品房预售与按揭贷款提到在建工程抵押，我们就要涉及到商品房预售和期权抵押(即按揭)。(一)商品房预售的含义和条件商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人预付定金或者房价款的行为。由于从预售到竣工交付的时间一般较长，具有较大的风险性和投机性，涉及到广大购房者的切身利益。为规范商品房预售行为，加强商品房预售管理，保障购房人的合法权益，我国《城市房地产管理法》规定商品房预售实行预售许可。预售的条件包括:已交付全部土地使用出让金，取得土地使用权证书;持有建设工程规划许可证和施工许可证;按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进8金绍达：“在建的商品房慎办在建工程抵押登记”，载《中国房地产杂志》2002年第3期9金绍达：《房地产疑难问题解答》第15页，法律出版社10金绍达：《中国房地产杂志》，2005年第4期，第55页提前情场所担保的债权或者由约定的第三人提存，但是遵守这些规定必须是开发商自觉守法为前提。此外，在基本建设项目中，建设施工单位垫资的现象已十分普遍。
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