开发企业以在建的商品房作为在建工程进行抵押时，实际上已经从建设施工单位获得了一部分资金。在我国南方的一些城市，已经出现了商品房预售款、施工单位垫资款和在建工程抵押所得的贷款三项相加超过了全部商品房价值的现象。这一现象的出现，给一些不法开发商恶意欺一诈提供了机会。为了保护消费者的权益，**人民法院在《关于建设工程价款优先受偿问题的批（更多相关法律文章欢迎关注黑龙江陈山律师事务所网站：www.13304590183.com、www.chenshan.lawer及www.陈山.com）复》中规定了“消费者交付商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。但是这仅能解决工程款的优先受偿问题，而无法顾及抵押问题。因为商品房不同于其它房屋的一个特点就是用于销售。(2)商品房作为在建工程进行抵押以后，开发商并不停止商品房的预售，否则，开发商将无从还贷。在建工程作为抵押物抵押以后，按照我国《担保法》第四十九条的规定，在转让抵押物时，除应通知抵押权人外，，还应当将已抵押的情况告知买房人。由于抵押权所具有的追及效力，倘若开发商不履行与银行签订的贷款合同，则银行行使抵押权时，必将祸及无辜的购房者，购房者即便已经付清了房款，也无法取得所购房屋的所有权。(三)房地产权属登记机关在登记中的风险大大增加(1)在建商品房作为在建工程进行抵押时，己经预售的部分能否作为抵押物?一方面;开发商在购房者签订了商品房买卖合同之后，应当以这一合同所产生之债来约束自己的行为，不能将己经预售的在建商品房作为抵押物抵押给银行，否则将在事实上损害购房者的权益。但从另一方面看，将在建的商品房作为在建工程进行抵押时，已经预售的部分作为“物”的所有权并未转移，预购人和开发商之间只是一种债的关系，不能以此为理由禁止开发商在其所有的物上设定抵押权。这一问题的实质是在同一物上是否可以（更多相关法律文章欢迎关注黑龙江陈山律师事务所网站：www.13304590183.com、www.chenshan.lawer及www.陈山.com）同时设定债权和他物权。而我国现行法律对此则尚无明文的禁止性规定。因此，对已经预售的部分能否作为抵押物，极易产生争议。(2)无论己经预售的商品房能否作为抵押物，权属登记机关在办理在建工程抵押时均有查明事实的过程，但是，对于开发商申报的情况，权属登记机关难以核实。我国《城市房地产管理法》规定:商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。这种地记备案制度要求开发商去遵守和履行这一规定，而房屋预购人则没有这项权利。只有房地产开发企业及时办理了登记备案手续，房地产管理部门方能判别在建商品11沈建忠：《房地产评估理论与实务》，第9页，中国建筑工业出版社具有相应的专业知识和经验的专业房地产估价人员来从事。从专业估价角度来讲，房地产估价的核心是为了特定的目的，对特定的房地产或特定的房地产权益，在特定的时点的价值进行测算和判定。为了提高这种测算和判定的准确性，保证其客观公正性，要求从事这种测算和判定的人员必须是专业房地产估价人员，同时要求在测算和判定时遵循公认的原则，按照严谨的程序，采用科学的方法。因此，房地产估价的完整概念是;专业房地产估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行测算和判定的活动。根据我国现行法规，估价机构的房地产抵押房是产在设定抵押权时某估价时点的公开市场价值作为抵押贷款活动（更多相关法律文章欢迎关注黑龙江陈山律师事务所网站：www.13304590183.com、www.chenshan.lawer及www.陈山.com）的价值参考。它的服务对象是金融业，是抵贷双方。房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为;债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的方地产拍卖所得的价款优先受偿。
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