也就是说，贷款的取得是以能够带来收益的房地产抵押为前提，金融机构将资金发放给资信良好的借款者，通过收取借款利息和手续费获取收益，一般抵押人得到贷款达到为抵押房地产土地收购、开发、建设、购买、大修、经营、收益等目的。作为抵押物的房地产有其设定抵押权时的市场价值，贷款价值;银行最终的贷款额，它是抵押物市场价值乘安全系数得出的;还有出现不良资产处置抵押房地产时的变现价值等。一些发达国家商业银行要求对抵押的商业房地产同时评估市场价值和贷款价值，并制定有银行内部的房地产贷款评估准则。这里指的贷款价值是采取保守和谨慎的方式评估出的房地产客观价值，评估也是采用通用的估价方法，成本价值一般作为收益价值的补充，但贷款价值评估所采用的参数与市场价值评估不相同，准则提出了对评估参数运用的建议。房地产抵押价值评估，应采用公开市场价值标准，可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行，但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响，这里定义的抵押价值等同于公开市场价值。《中华人民共和国城市房地产管理法》，《中华人民共和国担保法》及**人民法院的解释，《城市房地产抵押管理（更多相关法律文章欢迎关注黑龙江陈山律师事务所网站：www.13304590183.com、www.chenshan.lawer及www.陈山.com）办法》和银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》(2004.9)等均提到“抵押房地产的价值”或“抵押物价值”，但未对房地产抵押估价是什么样的价值做出定义。其中有的提出需要时，可以委托独立的具有房地产价格评估资质的评估机构评估确定。国内银行内部制定的贷款评审规定中，采用抵押担保进，在银行贷款承诺后，签订借款合同前，一般要求借款人委托该银行认可的独立评估机构对抵押物价值重新进行估价，然后银行根据规定的针对不同抵押物类型设定的抵押物价值的不同抵押率，确定贷款本息及相关费用，最终确定贷款额。因此，按照国内现行规定，估价机构的房地产抵押价值评估一般提供的是抵押物在估价时点时的公开市场价格。该抵押价值等同于前述的市场价值，还不是贷款价值。贷款价值评估在国内尚属论争研究阶段，尚未形成科学可行的评估方法。3.3.2我国房地产抵押评估中存在的主要问题(一)房地产抵押评估中存在认识上的误区目前房地产抵押评估中，部分业内人士对房地产抵押评估热衷于评估抵押价格，对究竟应估什么并没有弄清楚。这原因是多方面的:首先是对估价理论生搬硬套。一般认为估价目的决定价格类型，有什么样的目的，就应该估什么样的价格。这是估价的一般规律。如保险评估就估保险价格，转让评估就估转让价格。为此，有人就认为抵押评估也非得评估抵押价格，似乎只有这样才‘能体现估价特点。事实上评估也得具体问题具体分析，评估也得因评制宜，因估而异，不能一概而论。房地产抵押（更多相关法律文章欢迎关注黑龙江陈山律师事务所网站：www.13304590183.com、www.chenshan.lawer及www.陈山.com）评估存在其特殊性，不能一定非估抵押价格不可。其次，没有树立正确的风险观。目前对房地产抵押评估往往把防范评估风险依托在防范信贷风险上，似乎抵押贷款没风险，评估作业就安然无恙。于是估价人员就把估价**偏向贷款人，想方设法防范信贷风险。当然，由于评估原因给贷款人造成的损失是评估风险，但给借款人造成了损失同样是评估风险。比如由于评估原因使借款人少借了贷款而造成的损失，就是评估风险，应该由评估机构承担。而目前大多数借款人对此认识还不足。从法律来讲，借贷双方的权利义务是平等的，贷款人的利益不能损失，借款人的利益也不容忽视。防范估价风险的关键，在于客观公正、价格合理。防范信贷风险的关键在于金融监管。(二)房地产市场的金融风险对房地产抵押价值评估的影响日益突出作为评估对象的房地产由于客观存在着金融风险，评估人员往往难以规避其给房地产评估带来的各种问题。中国人民银行发布的《2004中国房屋金融报告》，把我国的房地产金融风险归结为:(1)部分地区房屋市场过热。2004年部分地区房屋市场上涨较快，出现地区12*达：《房屋所有权、抵押权登记行政诉讼理论与实务》第203页3.4.1形式上的审查引发的交易安全问题不容忽视房屋权属登记，是指房屋行政管理部门代表政府对房屋所有权和使用权以及由上述权利产生的抵押（更多相关法律文章欢迎关注黑龙江陈山律师事务所网站：www.13304590183.com、www.chenshan.lawer及www.陈山.com）权、典权等房屋他项权利进行登记，从而依法确定房屋权属关系的行为。因而，为了确保登记房屋的合法性，维护交易安全，防范抵押买卖的金融风险，登记机关在对房屋予以登一记之前，应当进行权属情况的真实性审查，以免登记机关被恶意登记者利用或者产生行政侵权行为。
 |
||
 |
||
 |
||
 |
||
 |
||
 |
