目前，登记前的审查方式主要有形式审查和实质审查。所谓实质性审查，是指登记机关不仅要对申请人的形式要件(如申请材料)进行审查，而且要对不动产物权变动的实体内容进行审查，并调查登记财产的现实状况，做到登一记的内容与实际的权利相一致。它是赋予不动产登记具有公信力的前提。实质审查主义对当事人提交的材料有审查权，而且享有审查这些资料以外的事实的权限，力求达到“客观真实”的理想状态。从登记制度的要求来看，大陆法系国家的登一记制度，由所谓登一记生效主义和登记对抗主义之分。所谓一登记对抗主义，也称为意识主义，当事人对物权的变动意识表示一致，就发生物权变动的效果，但是，不经登一记，不得对抗第三人。在登记对抗主义模式下，登记机关只进行形式审查，登记不具有公信力，只有对抗力。法国、日本采用此种登记制度。所谓登记生效主义，也称形式主义，是指物权的变动，未经登记，不产生效力。德国、瑞士采用此种登记制度。在生效主义模式下，登记机关对登记进行实质性审查，登记成为物权变动的生效要件，未经国家登记机关的审查确认，当事人之间的物权不发生变动，而一旦登一记，就具有公信力，即使登记与事实不符，信赖登记的第三人仍然能取得对物的权利。我国《物权法》第九条规定:“（更多相关法律文章欢迎关注黑龙江陈山律师事务所网站：www.13304590183.com、www.chenshan.lawer及www.陈山.com）不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有约定的除外。”显然，登记生效主义，也就是登记的实质性审查能够极大地保障交易的安全，化解不动产抵押的金融风险。第四章我国房地产抵押中存在的现实问题的解决对策4.1划拨土地使用权抵押的风险防范措施4.1.1严格规范划拨土地使用权抵押评估划拨土地使用权由于是政府无偿提供的，按照规定不能自由转让，而在划拨土地使用权抵押评估时，通常是假定在市场条件下能够自由转让，能够通过市场来确定其价格。因此，这就要求我们在划拨土地使用权抵押评估中，首先要弄清其未来的规划用途及当地政府对划拨土地使用权的处置政策、当地市场发育程度等有关情况;其次、要考虑抵押土地处置时应该补缴的土地出让金，我们应该在设定划拨土地抵押权时，通过地价评估的方法来修正这一问题。由于按照规定在处置抵押划拨土地时，要先扣除补缴的出让金，把剩余部分作为抵押物价值进行处置。因此，在划拨土地抵押评估时，补缴的土地出让金应作为抵押标的中一个特殊部分来考虑。既然划拨土地使用权抵押时不需要先缴纳土地出让金，那就意·味着划拨的土地在转让时需要向国家缴纳度地出让金，这就要求我们的各地土地管理部门要严格把关，制定出合理的土地补偿金标准，否则极易造成国有财产的流失。4.1.2严格规范设置划拨土地使用权的条件我国《城市房地产管理法》对于划拨土地使用权的抵押没有限制，而对抵押后可（更多相关法律文章欢迎关注黑龙江陈山律师事务所网站：www.13304590183.com、www.chenshan.lawer及www.陈山.com）能产生的转让则有限制性的规定。这实际上意味着对划拨土地使用权设定抵押是有限制的(即:报有批准权的人民政府审批)。因为，，划拨土地使用权抵押，就意味着可能被转让，而按照我国《城市房地产管理法》第三十九条的规定:以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。“。这就是说，划拨土地使用权抵押前应当经过批准，否则，如果等到实现抵押权时，再去申请审批，这个划拨土地使用权的转让可能不被批准，对债权人来说其合法利益将难以保障。因此，划拨土地使用权抵押，无论从法律程序来说，还是从保障债权人利益来说都必须经过审批，其实，在许多地方上的法规和文件中己经将土地使用权抵押的许可或审批制度作了规定，如，银川市人13吕微：《中国房地产杂志》2003年第7期，第31页人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登一记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登一记的，预告登记失效。”
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