4.3对规范房地产抵押评估的几点建议4.3.1严格规范估价工作行为房地产评估属于房地产中介行为，房地产评估结果的准确与否，既与评估机构和评估人员的水平有十分密切的关系，也与评估人员的职业道德水平有关。房地产评估机构作为中介服务机构，其评估人员在评估过程中要坚持独立、客观、公正的原则。独立、客观、公正原则是房地产估价的**行为准则。所谓独立，一是要求估价机构本身应当是一个不依赖于他人、不受他人约束的独立机构;二是要求估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系;三是要求估价机构和估价人员在估价中不应受外部干扰因素的影响，不屈从于外部压力，完全凭借自己的专业知识，经验和良心进行估价。所谓客观，是要求估价机构和估价人员不带着自己的好恶，情感和偏见，完全从实际出发，按照事物的本来面目去估价。所谓公正，是要求估（更多相关法律文章欢迎关注黑龙江陈山律师事务所网站：www.13304590183.com、www.chenshan.lawer及www.陈山.com）价机构和估价人员在估价中应公平、正直，不偏袒任何一方。因此，遵循独立、客观、公正原则的核心，是估价和估价人员应站在中立的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。评估出的价值如果不够公平合理，必然会损害当事人中某一方的利益，也有损于估价机构、估价人员以*于整个估价行业的社会声誉和权威性。例如，为房地产买卖目的进行的估价，如果评估价值比客观合理的价值高，则借款人得利，贷款人受损，甚*影响金融安全;为城市房屋拆迁补偿目的进行的估价，如果评估价值比客观合理的价值低，则拆迁人得利，被拆迁人受损，甚*影响社会稳定;为房地产课税目的进行的估价，如果评估价值比客观合理的价值低，则纳税人得利，政府受损，这对于其他的纳税人来说也有失公平。为评估出客观合理的价值，估价人员必须应该具有良好的职业道德，对于违规的估价机构和估价人员，必须严惩，承担相应的民事责任和刑事责任。我国《房地产估价师注册管理办法》第三十条规定:“估价师在估价中故意提高或则降低评估价值额，给当事人造成直接经济损失的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款;没收违法所得的，可处以1万元以下的罚款。”同时，我国《刑法》对房地产中介人员违法应受的刑事处罚也做出了具体的规定。《刑法》第二百二十九条规定:“承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假（更多相关法律文章欢迎关注黑龙江陈山律师事务所网站：www.13304590183.com、www.chenshan.lawer及www.陈山.com）证明文件，情节严重的，处5年以下的有期徒刑或者拘役，并处罚金。中介服务人员，索取他人财物或者非法收受他人财物，犯前款罪的，处5年以上10年以下的有期徒刑，并处罚金;严重不负责任，出具的证明文件有重大失实，造成严重后果的，处3年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。”4.3.2估价人员要加强学习，不断提高业务素质估价师要不断进行再教育，努力提高业务水平。一个估价师即使有再好的职业道德，但如果业务水平不高，同样会在估价中犯错误。房地产抵押价值评估的服务对象主要是金融机构，金融机构需要的是安全、稳定、谨慎:房地产估价机构和估价师处在中介的地位，要规避抵贷双方和估价机构及估价师的风险，就需要加强对评估业务理论的学习，严格执行《房地产估价规范》，采取客观、谨慎，甚*保守的做法，采用合理的估价方法，使估价结果客观、公正、合理，切忌不14*利明著：“物权法研究”，第224页；崔建远、孙佑海、*宛生合著：《中国房地产法研究》，第266页15*利明著：《中国物权法草案建议稿及说明》，第188页之大和工作程序之烦琐，必然会影响行政机关的工作效率，而这种工作效率的降低也不低于行政侵权的危害，必将减缓市场经济的发展速度，这是我们不期望看到的。那么，如何能够通过实质审查义务的合理分担，来实现这种保障交易安全的审查制度的顺利实施呢?笔者认为，可以充分发挥公证机关的职能，分担房屋审查的部分审查义务，即由登记机关和公证机关共同协作，完成实（更多相关法律文章欢迎关注黑龙江陈山律师事务所网站：www.13304590183.com、www.chenshan.lawer及www.陈山.com）质审查工作，以此来弥补我国《物权法》对抵押登记的不完善之处。各国和地区的普遍做法由公证人承担实质性审查。
 |
||
 |
||
 |
||
 |
||
 |
||
 |
