34．买卖房屋必须签订书面合同案
案情简介：原告古凤娟与被告李智国于2000年3月口头约定，李智国将自家一幢楼房的第三层楼转让给古凤娟，房价为65000元，购房款分三次付清，古凤娟已经支付5000元购房款，被告李智国于同年5月31日出具给古凤娟收条一张，称“收到古凤娟交来购房预付款人民币5000元”。双方办理产权过户手续时原告才知道，原来所售房屋的土地证和房屋产权证均为李智国母亲名下，并且该幢楼共有三层，只领取了二层的房屋产权证，第三层未经报建，也未领取房产证，原告古凤娟因此以该房屋产权有争议为由，起诉*人民法院，要求被告李智国返还5000元购房预付款。
法院判决：法院认为，私房买卖合同为要式合同，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第40条和建设部《城市房地产转让管理规定》第７条规定，房地产转让，应当签订书面转让合同。本案原告与被告转让房产未采用法律规定的特殊形式，即未签订书面合同，由于双方未签订书面房屋买卖合同，双方的权利义务约定不明确，加之该房第三层未经报建，也未办理房屋产权证，亦不能依法转让，故双方的房屋买卖合同关系不能有效成立。被告收取的原告的5000元房屋预付款应予返还。被告称该5000元系购房定金不是购房预付款，原告予以否认，由于双方约定不明确，且被告出具的收条注明该款为购房预付款，故被告所称无事实依据，法院不予采信。另被告称为办理房屋过户手续花费及损失近万元未举证证实，加之被告对此问题也未提出反诉，故法院对此不予认定。依法判决如下：1、原告古凤娟与被告李智国的房屋买卖行为无效；2、被告李智国应与本判决书生效后10日内向原告古凤娟返还购房款5000元。
律师点评：房屋买卖合同属于要式合同，买卖双方必须签订书面合同，否则依法双方的买卖行为不能成立生效。《合同法》第十条规定：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。《城市房地产管理法》第40条规定：房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。《城市房地产转让管理规定》第7条规定：房地产转让当事人签订书面转让合同。
本案原被告交易的房屋属于违章建筑。违章建造的房屋，因其违反法律规定，在未经主管部门处理并补办合法手续之前，不能确定房屋所有权归属，因此不能作为以转让房屋所有权为目的房屋买卖合同的标的物。司法实践中，买卖违章建筑物的行为因违反法律的强制性规定一般被认定无效。《合同法》第五十二条规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。
35．房屋已做公证赠与他人没办过户是否可以反悔
案情简介：*老先生今年63岁，认一干女儿李小姐23岁，*老先生于2004年在东城区购买了一处房产，产权证上写明由*老先生所有，2005年1月份，*老先生决定将该房产赠与干女儿李小姐，并签订了赠与合同。但随后双方一直没有办理过户手续，而*老先生一直在该房内居住，房产证也一直在其手中。2005年8月份，干女儿李小姐因交通事故不幸死亡，李小姐的生母拿着赠与合同索要该房产，并要求*老先生办理过户手续，但此时的*老先生却因经济原因及干女儿已去世等原因，不想将该房出赠。双方协商不成，李小姐的母亲将*老先生起诉到法院，要求办理过户手续并腾退房屋。
法院判决：法院驳回了李小姐生母的诉讼请求。
律师答疑：按照**院的司法解释，房屋赠与成立的条件是：办理了过户手续赠与成立。未办理过户手续，但受赠人得到合同及产权证书且实际占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续，如果赠与人与受赠人签订了公证的赠与合同则不能撤销，应该继续履行。《合同法》规定，在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。但具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用撤销的规定。从上述法律规定可以看出，房屋赠与合同是实践性合同，房屋赠与关系的成立，必须是以办理了过户手续，或者受赠人根据赠与合同取得产权证书并已实际占有使用该房屋，为认定条件。
本案中，*老先生与李小姐虽然到公证处办理了赠与公证，将该房赠与李小姐，但他们未办理房屋产权过户手续，故该赠与尚未生效。再加上赠与行为并不具有社会公益性质，也没有做过公证，所以根据《合同法》的规定，*先生完全可以有权撤销赠与行为，收回房屋。现在*老先生提出不愿赠与，符合法律规定，该房产权仍归*老先生所有。
相关法规：《**人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第128条：“公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。”
中华人民共和国合同法
第一百八十六条赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。
具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。
案情简介：2006年3月初，冯女士准备将位于天津市河西区的一套118.39平方米的自有住房出售，于是到天津市一些房屋中介公司进行卖房登记。不几日，天津某中介公司主动找到冯女士，称得知她要卖房，并已经为她联系了买主张先生。买卖双方很快谈妥价格，冯女士应获得净房价70万元。4月中旬，冯女士将房屋产权证交给中介公司，买主张先生也向中介公司交付了全部房款70万元。三方约定三日后一起到房管局办理产权过户手续，并在手续办理完毕3日内，由中介方将70万元房款交付给冯女士。5月10日，中介公司把冯女士和买方叫到天津河西区房屋管理局（以下简称房管局），签订了正式的房产买卖协议，随后，在中介公司的要求下，冯女士将合同暂交中介公司保管，并先行离去。冯女士想，这件事情很顺利，很快就会拿到70万元的售房款了。可是事情事情没想象的那么顺利，6月8日，新的房屋产权证办了下来，新房主变更为张先生的爱人*女士。但是，冯女士先后多次找到中介公司来领取房款，但对方却以各种借口推托。冯女士感觉事情不妙，委托律师到房管局查询，查询结果让她惊讶，自己的房屋竟然是以“遗产继承”的名义被过户。在产权变更材料中，出现了一份天津医科大学总医院出具的冯女士“死亡证明”，以及一份署名为冯女士的“遗嘱”。“遗嘱”中称，冯女士与买房人*女士是表姐妹关系，冯女士病重期间得到*女士的悉心照料，冯女士在弥留之际将房屋“赠给”*女士。凭借着上述证明材料，只花了80元手续费便顺利做了房产过户。）
近日，冯女士以房管局在办理房屋过户手续的过程中转移产权显系违法为由，将房管局告上法庭，请求法院依法确认房管局对房屋的产权变更手续违法，并返还房屋产权证。此案目前仍在审理中。
律师点评：此事件中房屋交易行政主管负有不可推卸的责任。按照我国的法律规定，“遗嘱继承”是被继承人在生前订立遗嘱，指定法定范围内的继承人继承自己的遗产。“遗赠”是被继承人生前订立遗嘱，将遗产赠与国家、集体，或者法定继承人以外的人。“遗嘱继承”继承人必须是法定继承人，法定继承人根据亲属等级分为第一顺序继承人：即“配偶、父母、子女”和第二顺序继承人即“兄弟姐妹、祖父母、外祖父母”等，而表姐妹关系并不在法定继承人当中。所以，即便是“死亡证明”、“遗嘱”、买卖双方“表姐妹”的关系都能成立，充其量也只能做“遗赠”不能做“遗嘱继承”。人没有死亡，就不存在继承。另外，在办理房屋继承时，必须先办理继承公证，有了继承公证才能办理房屋继承的手续。即便房管局不负责对材料的“真实性”进行审核，单从材料的“形式审查”方面来看，房管局就存在过错。无论房屋过户时房屋行政主管部门登记时进行实质审查还是形式审查，房屋行政主管部门都没有做到依法登记变更房屋所有权。
律师提醒：目前的房地产中介市场的确是比较乱，可以说鱼龙混杂，这里面既有遵章守法的中介公司，也有利用各种手段欺骗买卖双方的黑中介。在通过中介交易时尽量选择品牌好、资信佳的大的中介公司。正规的中介公司的操作方式是透明的，只收取居间费，允许交易的双方见面，不吃差价。而非正规的中介公司欺骗的手法就比较多，最常见的就是吃差价，不让买卖双方见面，还有吃定金。
本案当中显然是中介公司为了逃避房地产交易的税费而故意伪造过户的手续，将正常的房屋买卖变为继承，这样就逃避掉了几乎所有的税费，而冯女士与中介公司签订的合同又是净得价，因此中介公司逃避的税收就全部装入了自己的腰包。中介公司的行为显然是违法的，应当得到法律的制裁。
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