37．买卖合同未签成中介公司要求买方支付违约金案
案情简介：2005年8月，杨先生为了购买住房，与某房产中介公司签订了一份《房地产买卖居间协议》，约定由中介公司作为居间人将一套房屋的信息介绍给杨先生，并促成双方交易的成功。该房屋总房款为人民币200万元，双方在《房地产买卖居间协议》中约定了付款方式、交房时间、过户手续的办理程序等内容。其中的付款方式为杨先生通过公积金贷款的方式购房，房主必须给予配合。另外，在合同的第七条约定：由于杨先生的原因导致房地产买卖合同未签订的，杨先生应向中介公司支付总房款5%的违约金。协议签订后，杨先生向中介公司交纳了一万元定金。但杨先生在与房主在签订二手房买卖合同谈判时，房主不同意杨先生用公积金贷款的方式付款，认为放款速度太慢，他急需用钱，双方在付款问题上不能达成一致意见，房屋买卖合同最终没有签成。中介公司遂诉*法院，以杨先生拒绝签订买卖合同为由，请求判令杨先生按照约定支付违约金十万元。中介公司认为，双方未签订买卖合同属于违约，杨先生的违约行为致使自己前期所做的居间工作无果，造成一定的经济损失，杨先生应按《协议》约定承担违约责任。
法院判决：法院经审理后认为，《合同法》第四十条规定：提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，《房地产买卖居间协议》系中介公司提供的格式条款，其中第七条约定的内容，剥夺了买卖双方进一步协商的权利，意味着房屋买卖必须成交，否则委托人即应承担违约责任。而中介公司却使自己居于无论居间行为是否成功均可获得相应报酬的有利地位，显与当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务的法律规定相悖，故该约定的条款无效。中介公司依此收取违约金的主张不受法律保护。
律师点评：《合同法》规定：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。鉴于房地产居间人在居间活动中往往要为委托人提供信息查询、与双方联系和确定成交意向等基本服务内容，而要完成这些服务内容，居间人需有一定的经济成本支出。因此，中介公司在杨先生与房主签订《房地产买卖合同》之前，只能向杨先生主张其进行居间活动所支出的合理经济损失，包括通讯费用、交通费用等实际支出。**法院判决，对中介公司要求杨先生支付违约金的诉讼请求不予支持。
二手房买卖中，中介公司的活动能否**达成成果，促使上下家顺利签约具有不确定性，不是完全可由中介公司的意志决定的。有时，尽管中介公司为了促成合同的成立也尽了向委托人报告或者媒介的义务，但合同却因种种原因没有成立，甚*有些委托人违背诚实信用原则抛开中介与第三人私下成交。对此情况，法律赋予了中介公司请求委托人支付中介活动必要费用的权利。但必要费用与报酬毕竟不是同一概念，而且在数额上往往也相差很大。因此，中介公司在与委托人签订居间合同时，就中介公司前期的报告、媒介、陪同看房、参与协商等服务活动，可约定按服务项目实行菜单式收费。如此才可以有效起到制约委托人以及弥补中介公司成本损失的作用，最终达到减少双方纷争的目的。38．买到“凶宅”能否退房
案情简介：2004年10月8日，家住大庆市的市民张女士委托某房产经纪公司，让其代为购房，并在同日向中介公司交纳了3100元的委托代理费。交纳代理费后，经纪公司为为张女士提供了某小区的一处使用面积为58平方米的房屋。张女士看了房屋后对房屋的价格及楼层等都比较满意，于是在第二天就与房主签订了二手房买卖合同。按照买卖合同的约定，三天之内，张女士一次性支付了购房款15.5万元，并顺利地办理了房屋过户手续，领取了房屋所有权证。当张女士装修房屋时，一位知情人向她透露，在房主之前，这所房子的阳台上曾吊死过一个女的，一直没有人住。后来，房主用他家的小房换了这套住房，房主换到手后，也一直没有人住。张女士听到这个消息非常震惊，因为在签订二手房买卖合同之前，无论是房主还是经纪公司都没有提起过，张女士一想起来就害怕，为此事着急上火病倒了，并且总做噩梦。
张女士多次找房产经纪公司和房主协商退房，但经纪公司与房主都不同意退。在协商未果的情况下，张女士以售房时房主与经纪公司故意隐瞒真实情况，属欺诈行为，并且给她的精神带来损害为由，一纸诉状将房主与房产经纪公司起诉到法院，要求撤销房屋买卖合同，房主无条件退房，并赔偿经济损失。在庭审前，张女士更了诉讼请求，要求退还部分房款。
在庭审中，房主辩称：说他隐瞒重大事实的说法不属实，因为张女士在买房时没有问过该房发生过什么事情，且张女士的说法是迷信、封建糟粕，没有法律依据。房产经纪公司辩称，公司只是为双方签订房屋买卖合同提供服务，*于该房内曾有人死亡属个人隐私，公司事先也不知道这个事实，因此与公司无关，不影响房产转让。
法院判决：法院经审理认为，原、被告在平等自愿的基础上签订的房屋买卖合同是双方当事人真实意思的体现，合法有效，房主在售房时过程中故意隐瞒了房屋内曾有非正常死亡的事实，依据价值规律，该房虽然在实物形态上没有受损，但依据人们的现实观念，房屋会因购买者避讳而贬值，因此房主主观有过错构成侵权。判决房主返还房款42000元，房产经纪公司不承担责任。
律师点评：此案当中张女士变更了诉讼请求，要求退还部分房款，从司法实践来看，估计这种变更是与法官沟通的结果，即如果不变更诉讼请求，法院认为合同不能撤销，那么张女士面临败诉的可能，如果变更诉讼请求，可以获得一部分赔偿。如果张女士坚持自己的请求，要求撤销合同是有法律依据的。现实生活中人们的观念和风俗习惯，对在住宅内发生非正常死亡的事件人们都会感到恐惧并心理难以接受，这是一种客观存在的普遍现象，并不能用一句话这是迷信就能解决的，因为这种观念渗透到人们的心中，并影响人的情绪、心理、行为等等方面。如果张女士事先知道这个房子的阳台上间吊死过人，**不会与房主签订买卖合同，除非房价低得足以让张女士抵销因心理因素造成的影响。在签订买卖合同之前，房主应该将该事实告知张女士，房主没有告知，导致张女士做出了错误判断，在签订房屋买卖合同中，房主存在缔约过失责任，按照合同法第五十四条的规定，因重大误解订立的合同当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。依据上述法律规定，张女士有权申请撤销该房屋买卖合同。
律师提醒：虽然发生本案当中事情的概率非常低，但通过新闻媒体的报导我们也能知道有些住宅的确发生过刑事案件，比如入室抢劫致人死亡，或者其它原因导致的非正常死亡事件。为了买到没有任何问题的房屋，购房人**询问邻居、小区保安或向当地派出所咨询。
39．沈阳房屋诈骗民事案
案情简介：2003年1月，家住沈阳的*某把自己一套房子叫“周建国”的男子。2月13日，*某发现自己的房屋在装修，门窗都被换了，于是就去找“周建国”，可是发现装修的人并非“周建国”，而是“周建国”把这套房子卖给了叫杨某的的人。杨某说自己花19.8万元买的房子，并且已经取得了房产证。*某知道可能被骗了，于是到公安局报案。经公安机关了解，“周建国”只是他的一个化名，在其租房时把*某的真房产证调包，伪造一个假证还给*某，而把真房产证交给房管局办理了过户手续，杨某手中的是真房产证。后来化名“周建国”的男子被公安机关抓获，其真实姓名是刘某，但诈骗所得赃款被刘某挥霍一空，后刘某被判处有期徒刑十二年。
2003年2月18日，*某把杨某起诉到沈阳市沈河区法院，请求法院判决杨某与卖房人的房屋买卖无效并收回杨某因非法交易所取得的房屋产权证。在庭审中，杨某认为在买房前，自己认真检查了所购房屋的房产证、身份证等各种证件后，才到房产局办理的过户手续在，且房管局也审查了，作为买房人自己已尽到审慎的义务，没有任何过错，且支付了全部房款，属于善意第三人。杨某答辩时还称，自己现在已经是合法的房屋所有权人，其办理的房屋所有权证是合法的，发证机关的发证行为是合法的，*某以民事起诉不对，民事审判庭不能确认行政行为是否合法。本案因涉嫌合同诈骗犯罪，应先移送公安机关，根据“先刑后民”的原则，待刑事案件审理终结后才能审理民事案件。
法院判决
（1）一审判决：法院经过审理认为，确认房屋买卖合同是否有效并不以犯罪嫌疑人的犯罪事实是否侦查终结以及是否被追究刑事责任为前提。案外人刘某伪造了*某的身份证以及户籍证明，假冒*某名义采用欺骗手段与杨某签订房屋买卖合同无效。3月17日，法院一审判决刘某与杨某的房屋买卖合同无效，诉讼费4900元由杨某负担。杨某不服一审判决提出上诉。
（2）二审判决：2003年8月21日，沈阳市中级法院对此案作出裁定，认为此案审理违反法定程序，撤销沈河区法院一审判决发回重审。
（3）重审后的一审判决：此案重审后，法院追加诈骗人刘某为被告，认为刘某的行为侵犯了*某的财产权益，对*某负有赔偿责任。对于*某提出的要求确认买卖合同无效的问题，因为不动产以“登记”为公示方法，即使登记和交付时所表现的产权状态与真实的产权状态不相符，也不能影响产权变动的效力。杨某在购房交易过程中，尽到了一个买房者审慎的注意义务，属于善意第三人。2004年8月13日，法院作出判决：驳回*某的诉讼请求。重审判决后，*某不服提出上诉。
（4）重审后的二审判决：沈阳市中级人民法院认为，杨某与诈骗人刘某签订的合同是刘某冒用*某的名义所签订，并非*某真实意思表示，*某与杨某之间无房屋转让的权利义务关系，诈骗人刘某的行为对*某无法律约束力，因此，杨某不能基于犯罪行为而取得诉争房屋的所有权。法院还认为，此案不能适用“善意取得”制度，因为诈骗人刘某的诈骗犯罪对象是杨某的房款而不是*某的房屋，其犯罪目的也是骗取钱财而不是将诉争的房屋非法占为己有，因此*某所有的房屋不是赃物也不存在追缴的问题。2005年6月16日，二审法院对一审法院的判决进行了改判，终审判决杨某将房屋三十日内腾空，按现状返还给*某鹏；*某在接受房屋的同时给付杨某装修费1.8万元。
律师点评：此案的审理过程可以充分体现目前对于不动产是否适用善意取得的争议。对于不动产的善意取得，在理论界及司法实践中争议非常大。善意取得制度，是一种牺牲财产所有权的静的安全为代价，来保障财产交易的动的安全的制度。善意取得制度充分体现了所有人权益与社会商品流转秩序两种利益权衡后的取舍。善意取得制度的目的是保护交易安全，在对受让人和真正权利人的利益进行平衡的情况下，只有受让人有偿地受让财产时，才有必要牺牲真正权利人的利益，而确认受让人获得物权。笔者认为，本案杨某属于善意第三人，房屋所有权应归原告。善意取得是适应商品交换的需要而产生的一项法律制度。在广泛的商品交换中，从事交换的当事人往往并不知道对方是否有权处分财产，也很难对市场上出售的商品逐一查清。如果受让人善意取得财产以后，根据转让人的无权处分行为使交易无效，并让受让人返还财产，则不仅要推翻已经形成的财产权属和财产关系，而且使当事人在从事交易活动时，随时担心买到的商品有可能要退还，这样就会给当事人交易时带来不安全感，从而不利于商品交易秩序的稳定。总之，善意取得制度是通过限制财产所有权人的追及权和一定程度上牺牲所有人的利益来实现维护商品交换的安全和良好秩序的目的。尤其在我国目前发展市场经济的社会环境下，保护交易安全的及善意第三人显得尤为重要。
就本案而言，目前法律并没有规定不动产的善意取得制度，善意取得只适用于动产，但司法实践当中有一些案例对于不动产也引用善意取得的制度规定，保护第三人的利益。在物权法的草案当中，也有不动产善意取得的规定。
40．青岛房屋诈骗行政案
案情简介：有一青岛市民把自己的房子租给甲，当时甲出的租赁价格比较高，而且是一次性付款，时间是一年，房东觉得可靠，也非常高兴。房子租了没几天，甲又提出了一个要求，对房东说老哥我有困难，我想办一个营业执照，工商要求提供房产证，然后请房东又吃又喝，称兄道弟，房主一看这个人很讲义气，就借了。甲说只借两天，两天后保证还，结果第三天甲就把房产证还了。此后相安无事，结果过了一年多，甲把承租的房子卖了，卖给了乙。房主想，房产证在我这里，怎么卖了呢。房主**到房管局一查，发现档案有记载，房屋的确过户了，经过鉴定，买房人房产证是真的，而房主手中的房产证是假的。原来甲在借房产证时复制了一个假证，把真证留下去办过户，假证给了房主。然后又做了一个假身份证，身份证的内容性别、出生等都与房主一样，就是照片换了。办过户时房管局没有认出照片甲的照片，就给过户了。房主起诉到法院，要求房管局承担赔偿责任。
法院判决：**法院判房管局败诉，承担赔偿责任。
律师点评：房屋行政主管部门的登记行为是实质审查还是形式审查，目前在我国没有明确规定。笔者认为，目前从我们国家的国情来看，应该是实质审查，即房屋登记行政主管部门应对登记双方提交材料的真实性进行审核。之所以目前我们国家的房屋登记应适用实质审查是因为目前我们国家的信用体系还没有建立起来，而代表国家信用的****的审查应承担这一职责，****目前应代表国家的公信力，如果是形式审查，则降低了国家的公信力，让普通人认为国家登记的产权都不可信，不利于建立信用体系，也不利于国家机关公信力的维护。民众认可国家的公信力，才会放心地在市场经济中进行大量的交易，加速社会经济的流转，有利于市场经济的发展，否则人们在交易前会考虑安全方面的原因，增加了交易的成本，不利于市场经济的发展。就本案的具体情况，房管局原来的登记资料有房主真实的身份证复印件，工作人员比照一下就可以发现假身份证的照片与真身份证不一致，房管局没有核实，没有尽到审慎的义务，因此应承担赔偿的责任。
41．购买查封房屋案
案情简介：许江在东城区有一套回迁房，还没取得产权证，但已经入住。该房屋是北京某国有大型房地产开发公司开发的，许江与该公司签订有回迁协议。范某通过房屋中介公司联系到许江，在中介公司的参与下，许江将其回迁房卖给范某，由中介公司转付房款。范某一次性支付购房款五十万，并入住了该房屋。因该房屋还不能办理过户手续，所以范某只能等待，但是某天法院将范某购买的房屋进行了查封。后来范某了解到，原来是许江的债权人李某将许江起诉，称许江欠其130万，许江也承认欠款的事实，许江的债权人在诉前采取财产保全，法院将范某所购房屋查封，目前范某不能办理过户手续。于是范某到东城法院起诉许江，要求确认对这套房屋有所有权。
法院判决：东城区法院经审理后判决驳回范某的起诉，认为范某无权主张确权。范某不服上诉*第二中级法院，终审法院维持原判。范某仍不服，另案起诉，起诉理由是确定范某与许江之间的房屋买卖行为有效。针对另案起诉的请求，法院仍然驳回了范某的请求，范某上诉，二审法院又维持了原判。
律师点评：从诉讼的技巧上来说，此案范某起诉的角度及起诉理由有所欠考虑。首先范某以确权之诉起诉法院一般不会支持，因为我们国家被告不动产的公示登记制度，双方交易的房屋还没有办理产权证，从不动产登记的角度来说，该房屋所有权应该属于开发公司，如果确权，也应该确权给开发公司，因此范某的确权之诉不会得到法院的支持。本案的房屋实际上出售人许江在出售之前对房屋买卖合同拥有的是债权，对开发商来说是债务，即交付房屋的义务，许江转让给范某是实际上是权利，而不是房屋所有权，只有许江取得产权证，许江才能对该房屋取得全部权利，然后许江才能将房屋产权转移到范某名下。许江第二次起诉要求确认买卖行为合法的意义也不大，因为该房屋买卖本身就是合法的，许江有权转让自己的债权，而不需法律再次确认，而且第二次的起诉理由受法院第一个起诉理由的影响，判决结果不利也是意料之中的。此案正确的做法是范某应起诉许江及中介公司，要求解除合同，返还房款及赔偿损失，估计范某也有这方面的考虑，只是因为不想退房，想要房子所以才以其它的理由起诉。
另外，本案法院的查封有些问题。根据**人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的规定，如果第三人已经支付全部价款并实际占有，虽然没有办理过户登记手续，但第三人对此没有过错的，如由于登记部门的原因或者其他非第三人所能控制的原因，应当认定其已经取得该财产的所有权，应当裁定解除对该财产的查封、扣押、冻结，以公平保护第三人的合法权益。本案当中范某没有任何过错，因此法院应解除对该房屋的查封。
42．买卖农村宅基地房屋无效案
案情简介：1987年11月1 5日，海淀区四季青乡某村村民廖某与城镇居民姜某签订了一份房屋买卖合同。合同约定，廖某将自家的三间房屋、两间厢房及院子，一并卖给了姜某。在签约当日，廖某将房契及房屋都交给了姜某，姜某则付给了廖某8700元房款。在签订合同时，该村村委负责人作为证明人也在合同上签名。1997年，姜某对所购房屋进行了翻建。2001年8月，廖某去世。2004年该地区拆迁，经评估姜某所购房屋评估价格约60万元。在拆迁前，廖某的儿子、女儿及妻子要求收回房屋，给予姜某10万元补偿，被姜某拒绝。于是廖某的儿子、女儿及妻子做为原告向海淀区法院起诉，要求确认合同无效，姜某返还房屋，退回购房款。
法院判决：法院判决买卖合同无效，但对于60万元的拆迁款，法院认为购房时双方意思表示真实，且姜某对房屋进行了翻建，从公平的角度来讲，返还8700元有失公司，姜某返还房屋后，要考虑其再次购置房屋费用，目前的房屋价格与购房当初房屋的价格相差比较大，且原告的诉讼是在若干年后，在房屋拆迁前提出的，因此综合各种因素，判决按房屋评估价格80%即48元归姜某所有，其余12万元归三名原告。
律师点评：对于城镇居民购买农村宅基地的行为法院原则上都认定无效。2003年，北京市高院针对审理城镇居民购买农村宅基地案件有一个会议纪要，明确此种行为原则上认定无效。但法院在具体处理此案时会考虑该类案件的具体情况及历史原因，并非按照无效合同返还原款原物的规定严格执行，而是按照评估价值的一定比例返还，基本上将评估价格的大部分留给购买人，而一小部分留给出卖人。
城镇居民购买农村宅基地房屋认定无效并没有法律明确规定，我国《土地管理法》也仅仅规定农村村民出卖、出租住房后，如果再申请宅基地将不予批准，即现行的法律法规对农村房屋的出卖没有禁止性规定，与禁止城镇居民在农村购置宅基地的规定是国务院2004年12月24日发布的《关于深化改革严格土地管理的决定》，但这个决定并非法规，按照合同法的规定不应认定合同无效。实际上法院认定合同无效是按照政策规定来决定的，这与我们国家的国情相关。
关于农村宅基地能否转让的问题，存在两种观点，一种观点认为严禁转让，另一种观点认为有限制的转让，这两种观点针锋相对，分歧非常大。物权法草案（2005年7月10公布的版本）第一百六十二条对宅基地问题是这样规定的：宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。对这个问题赞成者的观点是：草案关于农村宅基地转让应严格限制并不允许城镇居民在农村购买宅基地的规定非常好：第一，宅基地的所有权属于集体，个人无权把宅基地使用权转出集体之外；第二，城镇居民在农村购置宅基地一般不是为了满足基本的居住要求，将导致农村土地的浪费；第三，住房和宅基地是农民安身立命的**保障，如果允许转让，一旦农民进城打工无法在城市立足，就会造成农民流离失所，带来社会问题；第四，有经济能力并希望到农村购买宅基地的城镇居民越来越多，在腐败问题不能有效遏制的情况下，如果允许城镇居民购置宅基地，肯定会有一批人借此敛财，受害的则是农村集体和农民。
反对者认为：应当允许城镇居民在农村购置宅基地，理由主要有：第一，农民对于住房这一重要财产应有自由转让的权利；第二，农民只有在特别需要的时候才会出卖住房，如治病救命、子女上学、投资经营等，法律不应当进行限制。而且，卖房子时农民肯定已打算好其他住处，担忧农民居无住所是多余的；第三，城镇居民在农村购置宅基地已不是个别现象，尤其在许多“城中村”和城郊结合部，简单的禁止性规定不能杜绝这种现象，如果发生纠纷判定买卖无效，实际上很难执行；第四，有些城市居民基于养老、就业等考虑自愿到农村居住，允许城镇居民到农村购置宅基地，有利于加强农村和城市之间的经济交流，符合市场经济的一般规律。因此，对城镇居民在农村购置宅基地可以作限制性规定，但不要禁止。可以规定每户城镇居民在同一县域内农村购买的住房不得超过一处。对于已经转为城镇居民的宅基地使用权人，应允许其将宅基地转让给城镇居民。
就农村宅基地能否转让的问题，这是一个两难的选择。对这个问题，国家是采取“一刀切”的做法，没有特例。但实践当中，往往存在这样的问题，农民已不是实际上的农民，因为他已不从事农业生产，从事工商业或其它行业，与农业无关，在城镇已经购买了商品房，只不过按照现行的户口政策其身份是农民，这样的农民将自己的房屋出售后如果遇到拆迁返悔起诉确认合同无效怎么处理？是否也认定无效？在司法实践中这类买卖仍认定无效。这样判就对购买者来说或者从公平的角度说将产生不公平。近些年城镇居民到农村购买房屋的事情越来越多，这一问题应找到一个妥善的解决办法。从司法实践及物权法草案禁止城镇居民购买农村宅基地的规定来看，体现了国家意志，即国家希望保护农民的利益及耕地，以保障农民的生存权及国家的基本物质安全。但从某种程度上来说，这种规定也牺牲了效率、对某一具体个体**利益的保护。笔者认为，对这个问题应区别对待，针对不同的情况分别处理。
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