32．七十年代买卖私房交易价格如何认定
案情简介：西安市某处4间私房系被告李茂德继承的遗产。1974年2月1日，经中间人说合，原告曾宪权与被告李茂德立契，自愿将该4间私房以1000元卖给原告。契约签订后，曾宪权当即向李茂德交清了房款。随后，李茂德将3房腾交给曾宪权，另1间因李茂德已出租给他人居住而未能腾交。自房屋出卖时起，*1981年止，出租房的房租，一直由李茂德收取后转交给曾宪权。1979年，李茂德和曾宪权曾到房管部门办理房屋产权过户手续，因承租人提出优先购买问题而未办成。1981年2月，双方又协商办理房屋买卖过户手续，李茂德向曾宪权收取200元作为托人办理过户手续的费用。但此次仍未办成房屋过户手续，各自也未退款和退房。1986年11月，李茂德与曾宪权协商，曾宪权放弃了一间出租房的购买权。
双方于1987年10月29日又签订了一份房屋买卖协议。协议写明：李茂德以900元将北厦房三间卖给曾宪权，正式盖章后，以前双方签订的任何契约、协议均作废，以此协议为准。双方盖章后，李茂德退还曾宪权300元。1988年1月，双方填写了《西安市房屋产权证移转过户申请书》，再次到房管部门办理过户手续。但在办理过户手续时，李茂德得知1987年西安市有个新的私房买卖价格规定，便提出房价太低，拒不交出房产证，致使未能办成过户手续。双方将争议提请房地产管理局处理，曾宪权最终对处理结果不服，于1989年4月向当地区人民法院起诉，要求李茂德按原定契约办理房屋买卖的过户手续。李茂德辩称：原定的房屋买卖契约违反法律和有关房管政策规定，房屋价格偏低，显失公平；现子女长大，住房困难。故要求确认该房屋买卖无效，退还购房款收回房屋自用。
法院判决：区人民法院一审判决：区人民法院受理案件后，邀请有关部门对双方买卖的三间房屋进行了评价，按现行价格评定为2972.34元。法院认为：双方于1974年写的房屋买卖契约，虽系双方自愿，但内容有不合法部分；1987年写的契约，是对原契约的补充和完善，标志了第一次契约的废止。因双方买卖三间房屋的行为在1987年4月1日西安市人民政府公布的调整城市私房租金、买卖价格通知之后，故应按此规定评定买卖价格。曾宪权要求按原契约办理过户手续的理由不足。李茂德是房产所有人，两次立写房屋买卖契约均系自愿，不存在失误问题。故李茂德反悔的理由与法律及有关政策相悖，难以支持。根据国务院《城市私有房屋管理条例》第20条及有关民事法律政策的规定，于1990年2月13日依法判决：双方买卖三间房屋的关系成立，房屋价款为2972.34元，减去曾宪权已付的900元，曾宪权应再付李茂德2072.34元。判决后双方应立即持判决书去房管部门办理交款及房屋产权证过户手续。
中级人民法院二审判决：双方当事人均不服一审判决，上诉于西安市中级人民法院。西安市中级人民法院认为：双方于1974年订立房屋买卖契约后，一直未办理产权过户手续，*1987年10月双方另立契约，原契约已经自行废止。后一契约，因价格显失公平，现李茂德要求撤销，与法不悖，应予准许。依照《中华人民共和国民法通则》第五十九条之规定，于1991年2月22日判决：一、撤销一审判决；二、曾宪权与李茂德房屋买卖关系无效；三、曾宪权三个月内将房屋腾交李茂德，曾宪权在院内搭建之违章建筑同时拆除；四、李茂德三个月内退还曾宪权房屋价款900元。
中级人民法院再审判决：二审判决后，曾宪权不服，向西安市中级人民法院申请再审。西安市中级人民法院再审认为：双方于1974年所立房屋买卖契约，侵犯了承租人在同等条件下的优先购买权，违犯国家房管政策，本院不予认可，是正确的。李茂德以房屋买卖价格未经房管机关评定，房屋买卖价格远远低于国家规定的私房买卖价格，显失公平，要求撤销原房屋买卖契约，收回房屋自用，理由正当。本院终审判决房屋买卖无效，并无不当之处。于1991年5月9日判决维持。
**人民法院提审判决：曾宪权仍不服，于1991年5月22日向陕西省**人民法院申请再审。高院决定按审判监督程序予以提审。在此之前，李茂德于1991年6月9日以13000元的价款，将诉争的三间房屋卖给第三人杨平安，并于同年10月22日办理了房产过户手续。此后，杨平安拆除了其中两间。陕西省**人民法院认为：一审法院对双方当事人房屋买卖关系的认定是正确的。双方当事人在1974年2月1日签订的契约中自愿约定有买卖价款，并早已于当年交清，房屋亦实际为买受人使用管理多年。应确认双方房屋买卖关系成立，也应以协议约定交易价款为据进行判处，但却将当事人自愿约定的900元房屋价款改为2972.34元，判处不当，应予变更。李茂德本应将原物返还曾宪权，但现在其中两间已被拆毁，恢复原状亦不可能，故应折款赔偿。依法判决如下：一、撤销西安市中院的终审判决。二、变更一审区人民法院判决为：曾宪权购买李茂德三间房屋的买卖关系成立，曾宪权持本判决到房管部门办理房屋产权过户手续。三、已被拆毁的房屋，由房管部门进行损失估价（估价费由李茂德交纳），李茂德在接到损失估价通知后十日内，按估价金额向曾宪权赔偿，被拆毁的房屋，由曾宪权自行修复。
生效判决的执行
执行再审判决后，曾宪权申请执行该判决。陕西省**人民法院于1992年4月18日裁定：因西安市中级人民法院的终审判决已被撤销，应依法执行回转。案外人杨平安在接到本裁定书之日起十日内，将西关正街317号院内北厦房三间返还给曾宪权所有。*于杨平安与被申请执行人李茂德之间的民事权益问题，可另行诉讼。
律师点评：曾宪权与李茂德双方1974年2月1签订的房屋买卖契约应当认定无效。理由：违反了当时私房不得买卖的法律规定；侵害了承租人优先购买权。曾宪权与李茂德双方1987年10月29日签订的买卖协议应当认定合法有效，作为双方履行权利义务的合法依据。协议约定的三间房屋交易价格为900元是双方真实的意思表示，应当认定了有效的交易价格。由于房屋价款已经于1974年交付曾宪权，按照当时当地的房屋现值，结合当时的货币购买力应当认定900元的交易价格公平合理，不存在显示公平要求撤销买卖行为的事由。
按照法律规定，二审法院的判决为终审判决，自送达当事人时立即生效。本案中，二审法院认定当事人双方的买卖行为无效，李茂德依据二审法院的生效判决将3间房屋收回。而本案经过**人民法院提审，最终认定生效判决有错误并撤销了生效判决，那么李茂德收回三间房屋就失去了法律依据。按照**人民法院生效的判决，双方的买卖行为有效，曾宪权有权获得房屋所有权并要求执行回转。《民事诉讼法》第二百一十四条对执行回转进行了明确的规定：执行完毕后，据以执行的判决、裁定和其他法律文书确有错误，被人民法院撤销的，对已被执行的财产，人民法院应当作出裁定，责令取得财产的人返还；拒不返还的，强制执行。
33．恶意阻止房屋买卖合同生效案
案情简介：被告宋世雄于1995年5月21日与某房地产公司签订了《商品房购销协议书》，约定被告宋世雄购买建筑面积为624.5平方米的商业写字楼，总金额为210万元。同月23日被告宋世雄在交付完购房款领取售房专用发票时，要求购房发票购房人写为被告日本某会社，并与房地产公司补签了《购房合同书》，文尾盖被告日本某会社章，日期填写为1995年4月22日。被告宋世雄以被告日本某会社名义领取了购房款发票。1996年4月19日宋世雄向房产局出具《丢失证明书》，谎称其名下购房款发票已经丢失。同月25日，宋世雄在沈阳日报刊登《丢失声明》。同日，房地产公司给被告宋世雄出具《证明》，证明被告宋世雄购买了争执房。同年5月31日被告宋世雄经房产局审核登记领取了争执房的《房屋所有权证》。
1998年8月30日和同年11月7日宋世雄分别以日本某会社委托代理人名义和自己个人名义与尹恩地签订了《契约书》，将上述商业写字楼出卖给尹恩地。2001年2月23日宋世雄以《房屋所有权证》丢失为由向房产局申请补发房证，沈阳市房产局于同月27日给被告宋世雄补发了《房屋所有权证》。2002年11月14日被告宋世雄与原告尹恩地就上述商业写字楼有签订了《契约书》，由宋世雄将房屋出售给尹恩地。同月26日宋世雄与尹恩地签订正式的《房地产转让合同》，约定被告宋世雄以人民币240万元将争执房转让给原告尹恩地；本合同经房地产交易部门审查批准后生效。
后来，尹恩地多次催促宋世雄履行房屋买卖合同，未果，尹恩地遂向沈阳市中级人民法院提起诉讼，要求宋世雄履行争执房屋买卖合同，后申请追加日本某会社为本案共同被告。在诉讼期间，经原告申请并提供相应担保，法院于2003年1月29日依法下裁定查封了被告宋世雄所有的双方争执的房屋。
法院判决：中华人民共和国国内外公民、法人的合法权益在中华人民共和国领域内适用并受到中华人民共和国法律保护。经查，1995年5月21日被告宋世雄与房地产公司就争执房签订的《商品房购销协议书》，而于同年4月22日被告日本某会社就争执房与房地产公司签订的《购房合同书》经双方当庭质证所盖印章不是被告日本某会社的法定注册印章，为无效，故1995年5月21日被告宋世雄与房地产公司就争执房所签订的《商品房购销协议书》为合法有效。被告宋世雄就争执房所交给房地产公司的购房款没有证据证明是被告日本某会社的款项，故应认定争执房是被告宋世雄向房地产公司所购买。1996年5月31日沈阳市房产局经审核确认给被告宋世雄颁发了争执房的《房屋所有权证》，已经行使了政府职能确认争执房归属被告宋世雄所有。2001年2月27日沈阳市房产局经审核确认给被告宋世雄补发了争执房《房屋所有权证》，再次确认了争执房的权属。对此政府的具体行政行为，被告日本某会社并未在法律法规规定的期限内按法定程序提起异议，也未在本案中提起反诉，要求确认争执房的产权归属，故应认定争执房产权归属于被告宋世雄。被告宋世雄于2002年11月26日与原告尹恩地签订了《房地产转让合同》，该合同自双方签章时成立，所附生效条件因被告宋世雄为自己的利益不正当阻止条件成就的，视为条件已成就，该合同生效，故双方应予诚信履行。依法判决如下：一、原告尹恩地与被告宋世雄于2002年11月26日签订的《房地产转让合同》合法有效；二、原告尹恩地与被告宋世雄于本判决生效后60日内到沈阳市房产局办理房屋产权过户手续，原告尹恩地一次性给付被告宋世雄购房款人民币240万元；三、驳回双方其他诉讼请求。
律师点评：根据我国目前的房地产政策，外国公民在我国是可以买卖房地产的。在中国境内发生涉外房地产纠纷适用的法律依据为中国法律。《民法通则》第八条规定：在中华人民共和国领域内的民事活动，适用中华人民共和国法律，法律另有规定的除外。本法关于公民的规定，适用于在中华人民共和国领域内的外国人、无国籍人，法律另有规定的除外。
由于本案房地产纠纷诉争的标的额高达240万元，案情非常复杂，且两被告都是涉外主体，依法应由房地产所在地的中级人民法院进行初审。《民事诉讼法》第十九条第（一）项规定：重大涉外民事案件一审由中级人民法院管辖。对于重大涉外案件的标准，**人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第1条规定：是指争议标的额大，或者案情复杂，或者居住在国外的当事人人数众多的涉外案件。
当事人对合同的生效时间可以约定，约定经过一定时间生效或者符合某种条件时生效，即可以签订附期限合同或者附条件合同。本案中原告与被告约定房地产转让合同经房地产交易部门审查批准后生效，属于附生效条件的合同。被告宋世雄故意不配合原告向房地产交易部门申请审批，为了自己的利益不正当地阻止条件成就，依法视为生效条件已经成就，双方所签合同已经生效。《合同法》第四十五条规定：当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
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