26．不在公有住房实际居住无优先购买权
案情简介：崔玉贵与崔三宝系侄叔关系。座落于沈阳市某地的一套房屋原承租人为崔玉贵的祖父崔照亮，即崔三宝的父亲，该房为动迁回迁房，回迁人口为崔玉贵的祖父，原房产所有权人为某公司。崔玉贵曾在该房屋同住，2001年8月搬出后，崔三宝进住照顾父亲崔照亮。2001年9月12日，崔照亮出具房产转让说明一份，载明：崔照亮愿将房产购买权转让其子崔三宝购买，产权归其子崔三宝所有。2001年9月10日，崔三宝与某公司签订出售公有住房协议书一份，协议约定，某公司将房屋出售给崔三宝，合计交款总额为9,570元。2002年3月18日，崔三宝取得了该房屋的所有权证。2002年9月27日，崔照亮因病死亡。2003年4月10日，崔玉贵曾以叔叔崔三宝不居住在该房，无权购买此房屋为由，诉*人民法院，要求撤销该房屋所有权证，2003年6月16日，法院以行政裁定书裁定驳回崔玉贵的起诉。此后，双方就购买该房屋所有权问题，多次发生矛盾，崔玉贵于2003年7月22日起诉人民法院，要求确认叔叔崔三宝与某公司签订的出售公有住房协议书无效。
法院判决：法院认为：某公司与崔三宝之间的房屋买卖合同是双方自愿签订的，合同内容并未违反我国相关法律的强制性、禁止性规定，房屋买卖合同签订时，征得了原房屋承租代表人崔照亮的同意，因此，某公司与崔三宝之间的房屋买卖合同合法、有效。崔玉贵作为诉争房屋的同居人口，虽然对该房屋享有优先购买权，并可以申请撤销某公司与崔三宝之间的房屋买卖合同，但由于崔玉贵未能在法定期限内行使撤销权，其撤销权已归于消失。关于崔玉贵主张要求居住诉争房屋问题，因与本案并非同一法律关系，崔玉贵可另行起诉。依法判决如下：驳回崔玉贵要求确认崔三宝与某公司签订的出售公有住房协议书无效的诉讼请求。
律师分析：根据相关政策规定，购买公有住房应征的房屋产权单位的同意，承租人有权购买，所以购买公有住房主要应考虑房屋产权单位和承租人的意见。本案中，诉争房屋原合法承租人崔照亮在世时，已将房屋使用权处置转让给其子崔三宝，同意由崔三宝购买诉争房。崔三宝与某公司签定的的房屋买卖合同是双方自愿签订的，合同内容并未违反我国相关法律的强制性、禁止性规定，该房屋买卖合同应认定合法有效。虽然崔玉贵的户口仍在公有住房，但其已不在公有住房实际居住，因此其并不享有优先于叔叔崔三宝的购买权。
27．代签名公有住房买卖合同被认定无效案
案情简介：苗单与苗双系姐妹关系。上海市某处房屋原承租人系苗单、苗双之父苗前，同住人为苗单及其丈夫和儿子、苗双及其儿子。1994年底，上海市实行公有住房改革，原承租人苗前单位开出连续工龄45年证明。1995年2月23日苗单持苗双及苗前二人私章，及“购买公有住房委托书”，与上海市房地产管理局(现更名为上海市房屋土地管理局)签订了公有住房买卖合同，房款金额为21542.30元，由苗单支付。“购买公有住房委托书”注明时间是1994年12月，在承租人或受配人签名盖章处盖了苗前私章，并有苗前签名，同住成年人签名盖章处分别盖上了苗双、苗单两人私章，签署了其姓名。1995年6月，上海市房屋土地管理局颁发了房屋产权证，产权人为苗单。1998年1月苗前死亡，苗单与苗双在处理苗前善后事宜时发生矛盾，苗双称苗单向其出示产权证时方知苗单擅自取走其私章冒用其签名购买房屋。为此，苗双于1998年4月诉*人民法院，要求确认苗单与上海市房屋土地管理局签订的房屋买卖合同无效。
法院判决：民事合同的订立应是双方当事人真实意思的表示。根据有关法律、政策规定，购买公有住房时应征得该房同住成年人的同意。由于苗双户籍落在系争房屋，且其又系该房的受配人之一。因此，苗双具备该房购买时所要求的合法同住人资格。现“购买公有住房委托书”上虽盖有苗双的私章，但对于该私章为谁所盖，双方持有异议，但苗双、苗单均认可该委托书上苗双姓名系苗单签写。而苗单又无证据证明其代为签名已经征得苗双同意，现有依据无法确认苗双有同意苗单作为房屋购买人购买系争房屋的真实意思。依法判决如下：苗单与上海市房产管理局(上海市房屋土地管理局)签订的公有住房买卖合同无效。案件受理费人民币50元，由苗单与上海市房屋土地管理局各半负担。
律师点评：本案的焦点问题是需要确认“购买公有住房委托书”上的盖章和签名是否为苗双的真实意思表示。根据**人民法院关于民事诉讼证据的若干规定的第五条规定：对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。本案证明“购买公有住房委托书”真是有效的举证责任依法在苗单一方。若委托书上只有当事人的私人印章，则一般认定委托书是当事人的真实意思表。若委托书上既有当事人的印章，又有其签名，那么应当以签名的真实性认定委托书是否为当事人的真实意思表示。本案中，苗单已经承认签名不是苗双的真实签名，而是其代签，那么在无证据证明代签行为取得授权的情况下，法院应当认定签名无效。
28．所购房屋被他人侵占要求腾退案
案情简介：被告盛大公司于1987年10月6日购买了一套面积为63．36平方米的住房，购买后即分配给该公司职工刘崇林居住，产权仍属于公司所有，刘崇林从1987年居住*今。1997年2月4日，盛大公司将该房卖给另一职工方晶莹，方晶莹交付购房款3万元，并于同年7月30日办理了城镇私房产权证。由于刘崇林一直居住该房不同意搬出，方晶莹遂以盛大公司和刘崇林作为被告诉*法院，要求盛大公司履行房屋交付义务，并要求刘崇林腾退房屋并赔偿房租2500元。审理中，方晶莹申请将刘崇林由被告变更为第三人参加诉讼。盛大公司辩称公司出售该房时，曾多次征求刘崇林的意见，刘崇林多次表示不买，并提交了多人的证词。刘崇林对此表示否认，并主张从未放弃优先购买权。盛大公司未提交出卖该房给方晶莹时，提前三个月通知刘崇林的依据。并且刘崇林在答辩期内向法院提起反诉，以自己作为承租人的优先购买权被侵犯为由，要求确认盛大公司与方晶莹签订的房屋买卖合同无效。
法院判决：法院认为，讼争之房的产权属贵阳盛大公司所有，盛大公司有权处分该房屋，刘崇林居住该房屋虽系盛大公司分配给其居住，但盛大公司未与其订立租赁关系，刘崇林居住该讼争之房不适用《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第118条之规定，即不具有承租人的资格，故刘崇林对该房不享有优先购买权。盛大公司与方晶莹之间的房屋买卖关系符合法律规定，应为有效，方晶莹要求刘崇林搬出讼争之房的请求应予支持。依法判决如下：１、驳回刘崇林提出方晶莹与贵阳盛大商业公司之间房屋买卖协议无效的主张；２、刘崇林于本判决生效之日起三十日内将贵阳市宅东小区99栋9单元6楼12号住房一套交给方晶莹；３、驳回方晶莹主张由刘崇林给付房租的诉讼请求。
律师点评：本案的焦点在于刘崇林对房屋是否有优先购买权？若刘崇林与盛大公司存在房屋租赁关，依法享有对房屋的优先购买权。**人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见第118条规定：出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。本案中的人刘崇林作为有独立请求权的第三应当证明自己与盛大公司存在租赁关系，方能主张享有优先购买权，否则，无权行使优先购买权，其反诉要求确认方晶莹于盛大公司签订的房屋买卖合同无效也得不到支持。
29．卖方拒绝办理过户继续履行案
案情简介：2001年3月20日，原告赵信华与被告岳鸣涛签订了房屋买卖合同，约定，岳鸣涛将5间私有房屋出卖于赵信华，总房款为人民币50000元。双方签订合同后，岳鸣涛即时交付了房屋及产权证，赵信华付清了全部房屋价款，并办理了私房交易契约书，但未办理房屋产权过户登记，赵信华入住并使用房屋*今。现赵信华要求岳鸣涛协助其办理房屋产权过户登记手续，岳鸣涛拒绝协助，双方发生纠纷。2003年10月15日，赵信华起诉*人民法院，要求岳鸣涛协助办理产权过户登记手续。2003年10月20日，岳鸣涛应诉并提出反诉，请求解除双方签订的房屋买卖协议，并要求赵信华承担居住两年的房屋租金7200元。
法院判决：法院认为，岳鸣涛与赵信华之间的房屋买卖合同系在平等自愿基础上达成的，其内容不违反国家有关法律规定，依法有效，双方均应严格履行。岳鸣涛对赵信华陈述的房屋买卖关系事实及交付房屋价款，并已进住使用房屋*今，已明确承认。关于岳鸣涛反诉提出解除房屋买卖合同、赵信华承担租金人民币7200元，因证据不足，并且土地使用权不属于本案受案范围，应另案处理，本院不予采信。依法判决如下：1、原告赵信华与被告岳鸣涛签订的房屋买卖合同有效；2、被告岳鸣涛于判决生效后十日内，协助原告赵信华办理完毕房屋产权过户登记手续；3、驳回岳鸣涛的其他诉讼清求。
律师点评：签订房屋买卖合同后，若房主违约不办理房屋产权过户登记手续，致使购买人无法取得房屋所有权证的，购买人可以向法院起诉要求房主继续履行合同，协助办理房屋产权过户。并还可以要求支付逾期办理房屋产权证的违约金，或者要求赔偿逾期办理产权证给购买人造成的实际损失。《合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《合同法》第一百一十条规定：当事人一方不履行非**债务或者履行非**债务不符合约定的，对方可以要求履行。
30．过户后买方拒付款房主解除合同案
案情简介：2003年8月，原告张晓峰（出卖人）委托吴淑敏与被告李智博（买受人）签订了一份房屋买卖合同。该合同约定，原告张晓峰将其所有一套住宅出售给被告李智博，房款为69,800元。付款方式为，签订协议时，买受人付定金1,000元；2003年8月17日付款30,000元；余款办完房证后付清。签订协议前的水电费、供暖费、物业费由出售人承担，签订协议后的费用由买受人承担。合同签订后，李智博当天付了1,000元定金。2003年8月17日，李智博在付第二笔30,000元房款前，发现张晓峰所出售的房屋欠各种费用，遂未按约定交纳第二笔房款30,000元。但双方协商一致，由李智博出资1,400元，双方于2003年8月29日，到房屋所在地的房产局房产交易**办理房屋买卖过户手续，产权所有人由张晓峰变更为李智博。办理完更名手续后，李智博当时离去却未付给张晓峰房款，张晓峰的代理人吴淑敏当天便到公安部门报案，后因李智博一直未付购房款，2003年11月张晓峰起诉*皇姑区人民法院，要求解除原、被告之间的房屋买卖合同，并赔偿由李智博更名为张晓峰的更名费2,000元。被告李智博同意解除合同但拒绝赔偿损失。
法院判决：法院认为，合法的房屋买卖关系受法律保护。原、被告间所达成的房屋买卖协议真实、合法、有效，双方有义务按协议履行。但现在张晓峰要求解除房屋买卖合同，李智博又表示同意，根据当事人意思自治原则，应判令解除双方的房屋买卖合同。李智博所交纳的定金1,000元，应判令张晓峰返还。因李智博在办理完房证后，未按约定向张晓峰支付房款，对合同的解除负有一定过错，故因解除合同所造成的损失，应由李智博均担。张晓峰要求为恢复原状由李智博更名为张晓峰的费用应由李智博承担的诉讼请求，本院予以支持。依法判决如下：一、解除原、被告间的房屋买卖合同。二、原告张晓峰返还被告李智博定金1,000元（于本判决生效后十日内付清）。三、被告李智博给付原告张晓峰争议房屋房产登记恢复为张晓峰的更名费（具体数额以实际支出为准，对更名事宜，被告负有协助义务）。四、驳回原告其他诉讼请求。
律师点评：房屋买卖合同的购买人的主要义务是支付房款，而房主的主要义务是交付房屋并办理产权过户。本案中，李智搏取得了房屋所有权后却拒绝支付房款，已经构成违约。其违约行为严重地侵害了房主的合法权益，致使房主的获得房款的合同目的无法实现。根据《合同法》第九十四条（四）项规定：当事人一方迟延履行债务致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。因此本案中房主张晓峰有权解除合同。又由于被告李智博对合同解除存在过错，故应赔偿解除合同给张晓峰造成的实际损失。《合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。
本案中，原告张晓峰领取判决书后，可以持该判决书，要求李智博协助到房屋管理局将房屋所有权重新更名*自己名下。若李智博拒绝协助的，张晓峰也可以请求法院出具协助执行的裁定书，要求房管局直接将产权更名*自己名下。
31．房屋被查封购房人可替房主清偿债务案
案情简介：2002年元月7日，河南黄高山（买受人）与刘嫦娥（出卖人）经协商达成房屋买卖协议。协议约定：卖方刘嫦娥以柒万元的价格将自建的一套二层（共八间）楼房出售给买方黄高山，黄高山应一次性付清柒万元房款，同时卖方刘嫦娥应将本人的房权证及土地使用证交付买方，其后需办产权过户由黄高山负责；房屋交接时间为2002年3月20日，若刘嫦娥逾期交房的，每逾期**应支付违约金1000元。买卖协议签订后，刘嫦娥即告诉黄高山其房权证在金融部门抵押，让刘嫦娥先付25000元。后刘嫦娥的房权证从金融部门解押后交付给黄高山，黄高山又向刘嫦娥支付了房款35000元，刘嫦娥给黄高山出具60000元收条一张。尚欠10000元房款，黄高山向刘嫦娥出具收条一张。然而，黄高山持房权证办理过户手续时得知房屋已被法院扣押。经法院协调，黄高山于2002年10月15日将欠刘嫦娥的房价款10000元交给了法院，并代被告偿还董固欠款5000元。法院解除对买卖房屋的扣押。后黄高山要求刘嫦娥搬迁、交付房屋，刘嫦娥以黄高山未向其支付尚欠的10000元购房款为由不予履行。黄高山遂起诉*法院，要求刘嫦娥交付房屋，承担逾期交访的违约责任，赔偿替其支付的欠款5000元。
法院判决：法院认为，刘嫦娥辩称黄高山尚欠购房款10000元，理由不成立。由于房屋被查封无法办理房屋所有权证，经法院协调，原告黄高山将购房款10000元及被告刘嫦娥应向董固支付的5000元债务代被告直接向法院履行，应认定为正当履行合同的行为。该行为虽然未经刘嫦娥的委托授权和同意，原告鉴于自已以支付了绝大部分房款，为维护自己的权益代被告履行。否则，法院不能解除查封，原告因而无法实现合同目的。被告刘嫦娥以上事由拒不履行搬迁、交付业务的行为构成逾期交房违约，应承担违约责任。其中，原告代被告向董固多给付的5000元，系被告欠董固的债务并为法律确认，而非原告与董固之间的民事法律行为所产生的债务，亦非原告履行原、被告之间的买卖合同产生或应履行的义务，应由被告返还给原告。由于双方协议约定的违约金畸高，根据公平原则，综合考虑原告受到的实际损失，尽管被告未请求降低，法院酌情裁量予以适当减少。依法判决：1、限被告刘嫦娥于判决生效后十日内将房屋搬迁完毕交付黄高山，搬迁费用自理。2、限被告刘嫦娥于判决生效后十日内返还原告黄高山代偿款5000元，给付原告迟延交房违约金35000元。
律师点评：本案中，由于被告刘嫦娥未履行生效的判决书，未向案外人董固付清欠款，导致交易房屋经董固的申请被法院查封，直接影响到原告黄高山不能办理产权过户。在法院的协调下，黄高山应当将其本应向被告支付的10000元房款直接向法院（实际上是向执行申请人董固）支付，该支付行为的法律依据是**人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第300条：被执行人不能清偿债务，但对第三人享有到期债权的，人民法院可依申请执行人的申请，通知该第三人向申请执行人履行债务。该第三人对债务没有异议但又在通知指定的期限内不履行的，人民法院可以强制执行。因此黄高山作为刘嫦娥的债务人经法院要求，将购房款10000元直接支付给法院（董固）是他必须履行的法律义务，也是法院强制执行董固债权的合法措施。
但是，本律师认为黄高山在自己的债务范围之外，替刘嫦娥偿付5000元是没有法律依据的，该偿付行为是不应被法院支持的黄高山单方行为。但黄高山可以根据不当得利制度另案起诉，要求刘嫦娥返还。
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