22．政策变化能否作为不卖房的理由
案情简介：*某于2004年4月19日与房主、北京XX房地产经纪有限公司签订了一份《房地产居间合同（买卖置换）》。约定*某通过XX公司购买一套总价款320000元的经济适用房。合同签订时，*某通过XX公司向房主交纳了50000元的定金，约定房主不出售此房屋或*某不买此房屋均适用定金罚则。合同中没有约定办理过户的时间。因房主的房屋所有权证还没有办理下来，要想过户必须先将房主的房屋所有权证从开发商处办理下来。*某替房主交纳了办理房屋所有权证的费用6000元及公共维修基金5958元，然后房主取得了房屋所有权证。在去办理过户手续，房主又告知房产证现在还在开发商那里，让*某直接把房款交给银行，替他还贷款，*某觉得风险非常大，于是没有同意。*某在签订合同前并不知道其银行贷款的事情。因此*某没有同意替他还贷款，要求其自己归还贷款，再与*某办过户手续，房主不同意，因此*某没有办成过户，但双方一直在谈判。后来，北京市出台规定，从2004年的5月20日起对经济适用房的交易进行限制。2004年5月19日，房主将这套房屋卖给了别人，称5月20日之前不卖就卖不出去了。于是，*某向法院提起诉讼，要求解除*某房主签订的房屋买卖合同；要求房主双倍返还我定金100000及为房主办理产权证所花费用6000元代办费及交纳的公共维修基金5958元。
法院判决：法院认为卖方违约，应承担违约责任，支持了买方的请求，卖方不服，提起上诉，终审法院维持了一审判决。
律师点评：房主的行为已构成违约，应承担违约责任。在合同履行期限内，房主单方悔约，将房屋卖掉，致使合同目的不能实现，违反双方在合同中的事先约定，应按合同的约定承担违约责任。在双方对付款存在争议，没有协商结果的前提条件下，房主擅自将合同标的房屋出售，属于严重违约。无论双方对合同的履行有什么争议，在争议未解决之前或买方没有放弃购买这套房屋之前，卖方出售这套房屋给别人，就是以实际行动表明不卖这套房了，不卖这套房就是根本违约。
政策变化不是被告卖房的理由。政策变化并不影响三方签订的买卖房屋合同的履行，三方签订的合同可以继续履行，但增加了交易的难度，即买方需办理审批手续，本案买方符合经济适用房购买资格的，因此交易是可以继续的。其次，政策变化属于三方都不能约束的事件，三方完全可以通过继续协商解决此事，或解除合同，或按政府的政策执行，或采取其它替代措施，但卖方不能单方处置合同的标的物。房主未经买方同意，单方出售了房屋，属于严重违约。
23．签订房改合同后去世房屋应由继承人所有
案情简介：甲（男）与乙（女）系夫妻关系，都是同一单位的国企职工，2001年12月，甲（男）与其所在单位签订了房改售房合同，约定购买单位一套三居室的房改房，并交纳了首付款，并且实际入住了该房屋。2002年1月份，甲（男）去外地出差时，不幸遇意外事故死亡。2002年6月份，售房单位将与甲（男）签订的房改售房合同及收据更名为乙（女）。2003年1月份乙（女）也因病世。该房屋由甲（男）与乙（女）的儿子丙居住，但在乙去世前该房屋一直未办理房屋所有权证，现在原售房单位以丙不是本单位的职工、本单位职工已死亡已不具备民事主体资格为由欲收回房屋，丙不同意，要求继续履行合同，但双方未达成一致意见，单位起诉到法院，要求腾退房屋，丙要求继承该房屋，继续履行合同，为丙办理产权证。
法院判决：法院支持了丙的请求，单位应为丙办理产权证，驳回了单位要求腾退房屋的请求。
律师点评：按照房改政策，居民成本价购买房改房后，办完产权登记手续，取得产权证，所买房屋便成为私人财产，依法可以发生继承等。本案当中，丙的父母已签订了合同，交纳了一部分首付款，已经履行了合同义务的一部分，双方购房协议已实际成立，单位不应单位方作出终止购房决定。公有住房在买卖过程当中发生的纠纷法律并没有明确规定，但根据《民法通则》第6条的规定，在法律没有规定的情况下，民事主体从事民事活动应当遵守国家政策。目前北京市有这方面的政策规定，根据北京市国土资源和房屋管理局、北京市人民政府房改办公室联合下发的《关于房改售房若干问题的通知》（京国土房管改字［2000］第178号）文件的规定：＂购房人在办理售房手续过程中死亡的，并已按规定交纳了首付款，且继承人愿意继续付款的，可由其继承人按照原付款协议继续支付房价款。房屋产权可按继承的有关规定变更为继承人所有。原购房人产权证尚未办理的，所购住房产权可直接登记在继承人名下，并按规定发放产权证。从政策规定来看，售房单位属于违约，按照《合同法》第107条规定，"当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。"依严格履行合同义务的原则，当事人任何一方因违反合同规定的义务均应承担违约责任，本案中丙的父母已交了部分购房款，依合同履行了部分自己的义务，但因为客观原因没有全部交清购房款，单位应履行售房义务接纳丙的购房款，但单位却单方终止了购房合同，对此应承担相应的违约责任。丙有权选择单位承担违约责任的方式，既然丙选择要求违约方承担继续履行的责任，作为违约方，单位应继续履行售房行为，接纳丙交付的购房款并未丙办理产房证。
24．职工提前离职应补齐房差的买卖合同有效
案情简介：李斌原系出口公司单位职工，其租用的系争房屋是公司自管公房。1995年10月，李斌以房改房形式向公司购买上述房屋，双方签订了“公有住房买卖协议书”，该协议书第九条约定：自协议签订之日起，必须为公司服务满五年，如中途自行离开公司，李斌必须腾空住房，退还给公司，或乙方必须按商品价（4900元／平方米），向公司交纳差价。李斌购房后，应取得的房产证件均由公司扣押。1997年8月，李斌提出辞职申请并获准，但公司要求其对已购买的房改房按商品房的价格补差价，同年8月11日，双方共同签署“住房补偿差价协议书”，李斌按住房商品价的70％计付差价166814．44元，8月14日，李斌支付上述款项，次日，公司同意李斌提前解除劳动合同，原告取得该房屋的“三证”。之后，李斌认为“公有住房买卖协议书”第九条及“住房补偿差价协议书”内容违反了国家关于住房制度改革的有关政策，应为无效。公司多收房款于法无据，应返还，为此起诉*法院：1、请求确认“公有住房买卖协议书”第九条及“住房补偿差价协议书”无效；2、要求出口公司立即返还166814．44元差价款及利息2万元。
法院判决：法院认为，原告李斌与被告出口公司在“公有住房买卖协议书”第九条中约定了原告必须为被告服务的年限及不满期限的两种处理方式，该协议双方自愿签订，条款也无违反法律法规，视为有效。原告在住房协议签订后未满5年提出辞职，应按上述协议第九条办理。双方经协商选择原告交纳房屋的商品价与房改价的差价，并为此签订“住房补偿差价协议书”，原告还按约履行付款义务。该协议系双方真实意思的表示，是对前购房协议的补充，交纳差价应视为原告对被告的补偿。原、被告之间不存在商品房买卖关系。原告认为“公有住房买卖协议书”第九条及“住房补偿差价协议书”违反有关政策和法规的依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条之规定，判决如下：
驳回原告李斌的诉讼请求。
律师点评：《民法通则》第八十五条规定：合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。本案中李斌与出口公司签订的《公有住房买卖协议书》及《住房补偿差价协议书》，其性质属于民事平等主体之间订立的民事合同，其适用的法律依据是《民法通则》、《合同法》等民事法律法规，而不是劳动法律法规。根据合同约定，为公司工作5年和支付优惠的购房价款均是李斌取得房屋所有权的对价。除外，协议书还约定了“如中途自行离开公司，李斌必须腾空住房，退还给公司，或乙方必须按商品价（４９００元／平方米），向公司交纳差价”的处理方式，其实李斌依据协议约定承担的是一种选择性债务，当李斌未能为公司服务满五年，则应当履行补齐房差的合同义务。《合同法》第107条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
25．未经承租人同意共同居住人无权购买公有住房
案情简介：丁三香与程洁系母女关系，共同居住在一套公有住房内，公有住房的原承租人是母亲丁三香。某房地产开发公司是系争房屋产权人。1995年3月18日女儿程洁持盖有母亲丁三香姓名印章、日期是1994年10月23日的购买公有住房委托书，与某房地产开发公司的出售公有住房代理人签订了一份自住公有住房买卖合同，女儿程洁出资23016.50元购买了上述住房，并于1995年6月20日领取了房屋产权证，房屋所有权人是程洁。而母亲丁三香表示，其未曾授权承接购买房屋，委托书是程洁私自伪造，委托书上的伪造印章与1993年10月23日自己办理的一份公证委托书上的印章显然不同。丁三香认可公证委托书上姓名印章，否认程洁提供授权委托书上的其他姓名私章。1998年7月母亲丁三香诉*法院，以其与女儿程洁长期关系不睦，程洁与某房地产开发公司之间买卖系争房屋未征询其意见，其从未委托程洁购房为由，要求确认程洁与某房地产开发公司的购房协议无效，恢复系争房屋为公有住房，仍由丁三香承租。
法院判决：法院认为，公民的合法民事权益受法律保护。系争房屋原承租人系丁三香，丁三香、程洁均系上述房屋的同住人。根据当地购买自住公有住房的有关规定，购买公有住房的对象为具有常住户口的公房承租人或年满18周岁的同住成年人。凡承租户内有多人的，应协商确定购房人。现程洁以其名义购买系争房屋，并在购买公有住房委托书上盖有丁三香的印章，而丁三香否认委托程洁购房，程洁未提供确凿证据证明丁三香同意购买系争房屋，因此对丁三香提出的确认程洁与某房地产开发公司的购房协议无效的诉讼请求，应予支持。依法判决：一、程洁与某房地产开发公司签订的购买系争公有住房买卖合同无效；二、系争房屋仍为公有住房，租赁户名为丁三香。
律师点评：依据《民法通则》相关规定，房屋承租人对房屋有优先购买权。本案中的房屋承租人是丁三香，则丁三香依法具有使用权和优先购买权。根据公有住房租赁政策，只有公有住房承租人死亡或者户籍迁出本市的，承租人配偶及其原同户籍共同生活两年以上的家庭成员(成年人，以下家庭成员均指18周岁以上的成年人)可以申请过户。公有住房使用权过户按照配偶、原同户籍共同生活的家庭成员中子女、父母、其他亲属的顺序，同时需征得其他符合过户条件的家庭成员的书面同意。顺序在先的家庭成员放弃承租权的，可由其后顺序的家庭成员申请过户。因此丁三香的女儿不具备承租人的主体资格，也不享有优先购买权。因此，其未经丁三香同意，或者伪造相关的授权委托书而签订的公有住房买卖合同违背了丁三香本人的真实意思，应当认定无效。
本案中，丁三香应当进行两个法律诉讼以保护自己的合法权益，一是本案中要求确认公有住房买卖合同无效的民事诉讼；二是持本案生效判决书要求撤销程洁名下的房屋所有权证的行政诉讼。
房屋所在地（沈阳市）
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