19．儿子卖父亲房因房价上涨父子合谋反悔案
案情简介：2000年1月，*某某与北京重型电机厂签订房改售房合同，由*某某购买所在单位的房改房一套，面积28.87平方米，售价8022元。2000年8月16日，*某某取得该房屋的所有权证。2000年11月13日，*某某之子找到张某某要将此房卖给他们。*某某之说房子是他自己的，***某某之子与张某某商定的房屋价格是40000元。双方商定好价格后，张某某提出要办过户手续，要求*某某之子出示房产证的原件及身份等证明。*某某之子出示房产证的原件后，张某某发现房屋的所有权证上登记的房屋所有权人是*某某，并非*某某之子本人。张某某要求*某某之子出示*某某的授权委托书及*某某的身份证明文件，但*某某之子称房子是他自己的，是以自己的父亲名义购买的，由他自己居住，他有处分权，张某某坚持要求*某某的委托书，*某某之子说让他父亲本人去石景山房管局亲自签字签合同在过户文件上签字，亲自办过户手续，这样就不用委托书了。后双方约定2001年1月11上午9点*某某到房管局办理过户手续。张某某在9点钟来到交易**后未见到*某某及*某某之子。当时交易**的负责办理过户的工作人员*某某告诉张某某，说*某某8点钟就来过了，因*某某之子急着上班，所以*某某就先在协议书及过户申请表等办理过户的文件上签字了，他签完字后就先走了，*某某随后让张某某在买卖协议书、产权登记表及过户审批表上签了字。2001年2月7日，张某某取得诉争房屋的产权证。
2002年8月，*某某及其子知道该房屋欲拆迁，拆迁补偿较高，于是多次找张某某欲将此房原价购回，张某某未同意。
2003年3月18日，*某某对北京国土资源和房屋管理局提起行政诉讼，要求撤销张某某名下的房屋产权证；理由是他并不知道卖房的事，是*某某之子偷了他的房产证、原始购房合同、发票、身份证及户口本原件、人名章，因此卖房的事他完全不知情，认为房管局侵害了他的权益。在行政案件中，*某某列张某某为第三人。石景山法院行政庭在庭审中，经司法鉴定确定，在过户时以*某某名义所签的字并非*某某本人所签。2003年6月30日，石景山区法院行政庭以*某某未在协议书及过户文件上签字为由，认定房管局颁证程序违法，判决撤销诉争房屋的产权证。后行政案件的第三人张某某向北京市第一中级人民法院提起上诉。2003年9月19日，一中院行政庭以同样理由维持一审判决。
在本案的审理过程当中，双方诉争的房屋于2004年4月23日被拆除，拆迁款198293.9元被公证处提存。
2004年11月16日，张某某作为原告向*某某及*某某之子提起民事诉讼，要求确认张某某签订的房屋买卖《协议书》合法有效，确认北京市石景山区北重西厂区宿舍X号楼X号房屋所有权属于原告。
法院判决：2004年12月22日，石景山法院民事庭开庭审理此案。*某某之子在庭审时称所有卖房的事都是他一手经办的，他父亲不知道，*某某称他自己不知道卖房的事。2005年1月12日，石景山法院做出一审民事判决。石景山法院认为，“合同法明确规定，出卖的标的物应当属于出卖人所有或出卖人有权处分。本案诉争的房屋产权人为*某某，*某某之子在未取得代理权的情况下将属于*某某所有的房屋出卖、事后又未得到*某某的追认，因此其行为对*某某不发生法律效力。张某某在明知*某某之子并非房屋产权人情况下，仍与*某某之子签订买卖协议，主观上亦存在过错。由于合同主体的欠缺，导致双方所签订的买卖合同无效。依照合同法规定，合同被确认无效后，因该合同取得的财产应予返还。现因诉争房屋已被拆迁，张某某已无返还财产的必要，*某某之子应将购房款返还给张某某。综上所述，判决如下：1、确认张某某与*某某之子签订的协议书无效；2、*某某之子于本判决生效后十日内返还张某某购房款四万元；3、驳回张某某其他诉讼请求。”后张某某已上诉*北京市第一中级人民法院，一中院维持原判。
律师点评：本案当中法院民事部分的判决值得商榷。主要问题如下：
一是法院混淆了行政案件和民事案件各自处理的范围。行政案件撤销诉争房屋的所有权证并不代表原告失去房屋的所有权。本案涉及到行政案与民事案的关系问题，涉及行政纠纷与民事纠纷的竟合问题。在行政案件中，根据*某某的诉求，行政诉讼的审查范围仅限于被告颁证行为是否符合法定条件和法定程序，行政诉讼中原告*某某与第三人张某某之间的产权纠纷应通过民事诉讼解决，按照确认房屋所有权归属的法律、法规予以审查，产权纠纷不属于行政诉讼的审查范围。如果登记的产权确实存在争议，也必须通过确权之诉予以解决。本案其核心问题是房屋产权的归属问题。因一审行政案件及民事案件同是石景山法院审理，他们认为行政不合法即代表着民事行为的不合法，因此民事判决部分显然是受到了行政判决的影响。
二是****登记的公信力法律应予维护。房地产登记制度目的在于保护交易的安全及物权，公众相信****的公信力所以才对房产进行登记，因此其是值得信赖的。当然，国家机关的工作人员的行为也是应该具有公信力的。在张某某办理过户手续时，虽然未见到*某某本人，但****的工作人员明确告诉他，*某某已经签过字了，因此张某某有理由相信国家机关工作人员说话的公信力，才与*某某进行交易，因此张某某在整个交易过程中尽到了自己**的注意义务，不存在任何过错。为了维护****的公信力，也应维护张某某的合法权益。
律师提醒：在二手房交易的过程中一定要弄清房主的身份，并与房主当面谈判并与房主本人签订合同，办理过户时要共同到场，以免日后发生对自己不利的事情。
20．善意购房人买房有效案
案情简介：原房主傅清华的丈夫因病去世后，遗有私有商品房屋一套，经义乌市公证处公证，属傅清华及其二个尚未成年的女儿继承所有。2001年9月，因该房屋拆迁，需交部分安置房款。傅清华因家境贫困无力交付，为此委托某房地产中介公司所将此安置房出卖给李国邦，并签订了房屋买卖合同。李国邦按照房屋买卖合同付清款项，并进行装修后入住房屋。可是由于房价节节上涨，傅清华产生了后悔心理，屡屡拒绝李国邦要求办理房屋产权过户的协助工作。后来，傅清华的长女岳美美大学毕业后，以当初将房屋卖给李国邦时她并“不知情”为理由，把母亲傅清华列为被告，把李国邦列为第三人，于2005年3月31日向义乌市人民法院提起诉讼，要求确认房屋买卖合同无效，并要求李国邦腾退房屋。
法院判决：法院认为，被告傅清华与第三人李国邦签订房屋买卖协议时，原告岳美美尚未成年。原告及其胞妹同属未满十八周岁的“限制民事行为能力人”，被告傅清华系原告与其胞妹的法定监护人，作为亲生母亲的傅清华，完全可以依法代理被监护人进行民事活动。再则，被告傅清华与第三人通过中介达成协议进行房屋买卖交易的价格，符合当时市场的实际交易价格，并未损害被监护人的利益。根据《合同法》相关规定，傅清华当时与李国邦签订的合同合法有效，驳回了原告岳美美的诉讼请求。
律师点评：为维护被监护人的合法利益，监护人有权利也有义务代理被监护人进行的相关民事行为。《民法通则》第十六条规定：未成年人的父母是未成年人的监护人。本案中，签订房屋买卖合同时，傅清华是未成年人岳美美的法定代理人，因此傅清华人代理岳美美签订房屋买卖合同应当认定是当事人岳美美的真实意思表示，买卖合同合法有效。
有偿、善意相对人的合法利益应受保护。在房屋为进行分割前，傅清华和两个女儿是房屋的共同共有人。本案中，即使傅清华是无权代理人，在未经岳美美同意的情况下擅自出售房屋，那么李国邦作为不知情的善意相对方，以市场交易价格买卖房屋的利益应获得合理保护。《**人民法院关于执行〈民法通则〉若干问题的意见》(试行)第89条规定：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分供游人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。
21．标准价购买的房屋单位不同意能否出售
案情简介：张先生于1999年8月与*先生签订了一份二手房买卖契约。在契约中双方约定：张先生将自已位于城区的房改房出售给*先生，由*先生在本合同签订后一次性付给张先生人民币28万元整。但到房屋土地管理部门办理产权过户时被告知此房产不能办理过户登记及产权转移。*先生要求退款及相应的经济损失，张先生不同意，于是*先生将张先生告上法庭，要求张先生退还全部房款及相应的利息损失，并解除合同。
法院判决：法庭经审理查明，张先生所有的房改房是于1997年3月份以标准价从本企业购买的，因原售房单位拥有6%的产权，且没有原单位同意其出售的书面证明，双方没有到房屋所在地房产管理部门申请变更登记，因此法院判定该契约实际上无法履行，解除了双方签订的契约。张先生返还*先生的购房款28万元整。
律师点评：本案中涉及的以标准价购买的房屋职工拥有部分产权。职工以标准价购买的房改房，原售房单位拥有6%的产权，职工拥有94%的产权，如果需要上市出售，则需要符合如下条件：单位与职工个人在协议中有约定的，从其约定；没有约定的，如上市出售应征得原产权单位的同意，未经产权单位同意，不能上市出售。职工也可将标准价的房屋转为成本价的房屋，然后再上市出售。
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