16．女朋友卖房合同被确认无效
案情简介：原告冯岩与被告李素欣原系相处男女朋友关系，原告冯岩与被告*铁系上、下楼邻里关系。冯岩于1993年3月12日从沈阳市某房地产开发公司购买商品房一套。购房后由于工作需要冯岩在外地工作，在这期间女朋友李素欣于2000年6月14日与*铁签订了房地产买卖合同，将上述房屋转让给*铁，双方约定价款为70,000元，*铁于2000年7月6日前购将房款付清，并于同年10月7日由李素欣将房屋相关手续交给*铁。签订合同当日*铁交给李素欣预定金10,000元。合同签订后*铁将余款60,000元于同年7月5日付给李素欣，李素欣将房屋相关手续即购房款发票等相关手续交给了*铁。*铁购房后到有关部门办理、签订了住宅租赁证及供暖合同。在办理相关手续过程中*铁交纳了采暖费5,000元（供暖合同约定按建筑面积每平方米19元收取采暖费），2000年6月20日签订托管合同并于2000年6月21日交纳了五年的房屋托管费1,040元。后冯岩发现房屋已被转让，故诉*法院，要求确认被告李素欣与被告*铁之间签订的房地产买卖合同无效，并要求*铁腾出住房。
法院判决：*铁与李素欣之间买卖的房屋所有权归冯岩所有。李素欣对该房屋并无处分权，其擅自处分冯岩所有的房屋，将房屋卖给*铁，故*铁、李素欣之间的买卖合同无效。李素欣应承担主要民事责任，且*铁应该知道李素欣对该买卖的房屋无处分权，因此*铁也有一定责任。冯岩要求*铁腾房诉讼理由成立，应予以支持。*铁提出的冯岩对该买卖合同明知并同意的主张，因未能举出有效证据，不予支持。对于*铁交纳的采暖费5,000元中含98年-2000年采暖费3,293.84元系替冯岩垫付行为，冯岩应予返还；对*铁交纳的托管费1,040元，*铁已住三年，三年托管费为624元，余款416元冯岩应予返还。依法判决如下：一、被告*铁在判决书发生法律效力之日起十日内将房屋腾出并返还给原告冯岩；二、被告李素欣在判决书发生法律效力之日起十日内返还给被告*铁购房款70,000元；三、原告冯岩在判决书发生法律效力之日起返还已交付的托管费416元；四、冯岩在判决书发生法律效力之日起返还已交付的采暖费3,293.84元；五、驳回冯岩、*铁、李素欣其他的诉讼请求。
律师点评：无权处分人出售房主的房屋，事后又未经房主追认的，无权处分人与买受人签订的房屋买卖合同应当认定为无效合同。本案中的李素欣就是无权处分人。区分房屋买卖的无权处分人与无权代理人关键在于，无权处分人以自己的名义签订买卖合同，而无权代理人以房主的名义签订买卖合同，两者的共同之处是都未取得房主的合法授权，擅自处分房主的房屋。无权处分人和无权代理人的出卖房屋的行为只有经房主的追认，才对房主有拘束力。
购买人购买非房主出面洽商签约的二手房，需要仔细审查签约人的身份证明和房屋所有权证明并留存签约人签字确认的复印件：包括签约人居民身份证、经公证的授权委托书（具有特别授权）、房屋所有权证、房主的身份证复印件、房屋的户口本复印件、房屋共有人身份证复印件等等。若签约人没有房主的明确合法授权，仅是与房主有亲属关系或朋友关系，那么购买人应要求其出具委托手续，非则应理智放弃购买。出于交易安全的考虑，为了防止伪造售房委托手续的可能及产权过户、代收房款的需要，授权委托手续非常有必要办理公证。
17．房屋遗产未分割擅自出售被确认无效
案情简介：原告司马良系第三人司马策之子。1982年，司马策及其妻及子女司马良、司马彩霞分得唐山市某处公有住房一套。1998年1月，司马策夫妇购买了该房的所有权。同年3月，司马策之妻病故。但是，属于司马策之妻所有的房屋遗产一直未予分割。2003年7月7日，司马策与欧阳大成签订房地产买卖合同，司马策将房屋出售给欧阳大成。同日，司马策向唐山市房产管理局出具书面意见一份，内容为：司马策所有住房一套，其有两个子女司马良、司马彩霞，经与子女协商。都同意其出售此房，司马彩霞代表司马良签署同意出售意见，如出现任何问题由司马策负责。该书面意见上有司马策、司马彩霞的签字，唐山市房产管理局在审验司马策及欧阳大成提交的房屋所有权证、土地使用权证及身份证件及其它材料后，为其房屋办理了房屋交易过户手续，并于２００３年７月１４日为欧阳大成颁发了房屋所有权证。司马良不服，曾向被告提出异议唐山市房产管理局。2003年9月，司马良向法院提起行政诉讼，要求确认唐山市房产管理局为第三人司马策与欧阳大成房屋交易办理过户手续及为欧阳大成颁发的房屋所有权证无效。
法院判决：本院认为，根据国务院《城市私有房屋管理条例》第七条第二款，并参照建设部《城市房地产转让管理规定》第六条第（五）项及原城乡建设环境保护部《城镇房屋所有权登记暂行办法》第八条的规定，房产管理部门在办理房屋交易过户手续及为购房人颁发房屋所有权证时，应审查房屋权属，在权属清楚、没有争议的情况下，才予办理过户手续及颁发房屋所有权证。唐山市房产管理局在为司马策与欧阳大成买卖房屋办理过户手续及为欧阳大成颂发房屋所有权证中，在知道司马策之妻已死亡、该房屋权属尚不完全清楚、且司马策之子司马良提出异议的情况下，仍为该房屋交易办理过户手续并为欧阳大成颁发房屋所有权证，违反了上述行政法规、规章的规定，应确认其无效。原告司马良要求认定房屋买卖行为无效，不属于行政审判权限范围，该项请求本院予以驳回。依照**人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十七条第二款第（三）项的规定，判决如下：唐山市房产管理局为第三人司马策与欧阳大成房屋交易办理过户手续及为欧阳大成颁发的房屋所有权证无效。
律师点评：处分共有房屋，应征的共有权人的书面同意，否则房屋买卖一般会被认定无效，即使已经办理了产权过户手续。本案属于行政诉讼，被起诉的是房屋管理局办理产权过户手续、颁发产权证这一行政行为。行政诉讼审查的是行政行为的合法性，如果行政行为被证实违背法律法规（包括行政法规和地方法规），则法院应撤销、变更、或者确认无效。法律依据是行政法律法规，**人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十七条规定：被诉具体行政行为依法不成立或者无效的，人民法院应当作出确认被诉具体行政行为违法或者无效的判决。
行政诉讼并不能解决民事合同的效力问题。本案中，若原告司马良要求确认第三人司法策和欧阳大成之间签订的房屋买卖合同无效的，则需要提起民事诉讼，即确认之诉。法律依据是民事法律法规，**人民法院关于《民法通则》若干问题的意见（试行）第８９条规定：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。
18．一房两售被认定无效案
案情简介：李某与刘晓某于2005年12月17日签订房屋买卖合同，《合同》约定，商某将位于北京市朝阳区东四环附近的房屋卖给*某，当时刘晓某的房屋未办理完产权证，因此双方在合同中注明刘晓某的房产证办好后立即过户。合同签订后，李某将房款34.5万元交给刘晓某，刘晓某将房屋交付给*某居住使用，李某对房屋进行了装修，花费了约三万元。2006年2月份，李某得知该房屋可以办理房产证后，即要求刘晓某办理过户手续，但刘晓某想反悔，认为房屋涨价了，李某应该给加四万块钱，李某不同意。刘晓某又提出由自己承担了营业税5.5%由李某承担，李某也没有同意。此后，刘晓某以种种理由拒绝办理过户手续。李某于是向人民法院起诉，要求刘晓某履行合同，协助李某办理过户手续。
法院判决：2006年6月，法院就此案做出判决，判令被告刘晓某于判决生效后10日内办理房屋的所有权过户手续。因刘晓某拒不履行该生效判决，李某申请法院强制执行。法院在强制执行过程中，竟发现刘晓某已将房屋以44万元的价格卖给祝某，且祝某已拿到房产证。为此，李某又以刘晓某、祝某二人为被告，向法院提起诉讼，要求法院确认刘晓某与祝某签订的买卖合同无效。此案目前还在审理中。
律师点评：原告李与被告刘晓某签订的房屋买卖合同，是当时双方当事人的真实意思表示，该合同没有违反有关法律规定，是有效合同。虽然当时由于房屋建设方的原因，房屋产权证无法办理，但双方已在合同中约定待房产证办理后立即过户。原告与刘晓某签订的房屋买卖合同依法成立并生效后，双方均应依法全面履行各自的合同义务。刘晓某在能够办理房屋过户手续后拒不办理过户，反而将房屋出卖给被告祝某，违反了合同义务，也违反了诚实信用原则，而其卖房行为发生在诉讼期间，导致了此后法院生效判决书无法履行，也是一种妨害司法的行为。
本案中祝某能否作为善意第三人？目前我国的民法及司法实践中对于保护动产善意第三人的权益已达成共识，即第三人在交易过程当中没有过错、不知情且已付了款并实际占有动产，则真正的权利人不能向第三人追偿，只能向侵权人追偿。但对于不动产能否适用善意取得法律没有规定，司法实践中认定不动产善意取得的判例也相当少，在司法实践中一般都不会认定善意第三人。
本案的结果应该是法院确认刘晓某与祝某签订的房屋买卖合同无效，刘晓某与祝某将房屋的所有权转移给李某。
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