律师点评：《民法通则》第58条规定：恶意串通，损害第三人利益的民事行为无效，无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。本案中，被告郝建国应当向原告秋普石支付代为清偿医疗费用款45000元，但是被告郝建国不但不积极履行付款义务，还将自己享有所有权的两套房屋出售给有特殊关系的钱丽丽，致使原告的债权无法实现。原告秋普石依法可以郝建国串通钱丽丽，恶意逃避债务为由，要求撤销被告郝建国出售房屋的民事行为，确认双方签订的房屋买卖合同无效，将房屋的产权重新登记在被告郝建国名下。
法院判决撤销郝建国逃避债务的房屋销售行为后，原告秋普石作为债权人可另案起诉*法院，要求郝建国支付欠款45000元，并应同时向法院提出财产保全申请。若债务人郝建国不履行法院的生效判决的，则秋普石可以请求法院强制执行，对房屋进行拍卖，就所得价款优先受偿。《民事诉讼法》第92条规定：人民法院对于可能因当事人一方的行为或其他原因，使判决不能执行或难以执行的案件，可以根据当事人的申请，作出财产保全的裁定。
13．转卖人民法院查封房屋行为无效案
案情简介：2005年10月20日，原告李刚、被告刘晓旭和中介公司三方签订了《房屋买卖居间合同》，约定在中介公司提供居间服务的情况下，原告李刚购买被告刘晓旭拥有产权的商品房一套，总房款为360000元，原告以二手房商业贷款的方式支付房款24万元。合同签订后，李刚支付了十二万元首付款，并与刘晓旭办理了房屋入住手续。但在双方办理银行按揭贷款时，刘晓旭却拒绝配合办理贷款申请手续，导致李刚无法获得银行贷款。2006年5月10，李刚向人民法院提出诉前财产保全申请，要求查封刘晓旭的房屋。法院在李刚提供了相应担保的情况下出具了房屋查封裁定书。该裁定书依法向双方当事人进行送达，但并没有抄告房屋管理局。10天后，李刚起诉*人民法院要求刘晓旭继续履行合同，协助办理贷款手续，并协助办理房屋产权过户登记手续。不料法院审理过程中，刘晓旭又将房屋出售给案外人祝铭风并已办理产权过户手续。
法院判决：法院诉前财产保全裁定书虽未抄告房管部门，但已送达当事人，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十一条规定，诉前保全的裁定是不准上诉的裁定，依该裁定书保全查封被告的房产，属合法有效。被查封人擅自将其已被查封的房产转卖给第三人的行为是违法的，所订立的房屋买卖合同系无效合同。*于是否为善意第三人及其利益的保护等问题，可通过诉讼另案解决。李刚与刘晓旭、中介公司签订的《房屋买卖居间合同》系当事人真实意思表示，合法有效，当事人均应严格履行合同义务。合同已经明确约定了购房款24万元由李刚以银行按揭贷款方式支付，因此协助办理银行贷款是刘晓旭应尽的合同义务，李刚要求刘晓旭协助办理银行贷款手续的诉讼请求合法有据，法院予以支持。合同已经明确约定刘晓旭应于李刚支付购房首付款后，将房屋产权过户到李刚名下，现李刚已经依约支付首付款，因此其有权要求刘晓旭协助办理产权过户手续，将房屋产权登记*李刚名下。
律师点评：《民事诉讼法》第九十二条规定：人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决不能执行或者难以执行的案件，可以根据对方当事人的申请，作出财产保全的裁定。财产保全可以采取查封、扣押、冻结或者法律规定的其他方法。二手房买卖过程中，一旦双方发生矛盾，购房人若打算向法院提起诉讼，为防止房主将房屋转让与第三人并办理产权过户登记，使得要求实际履行房屋过户登记的诉讼请求无法获得法院支持，最有效的办法就是向法院提出财产保全申请要求查封交易房屋。被查封的房屋在解除保全措施之前，依法不得进行买卖、过户、设定抵押。
法院制作的财产保全裁定书从送达到当事人即发生法律效力。《民事诉讼法》第141条规定：**人民法院的判决、裁定，以及依法不准上诉或者超过上诉期没有上诉的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定。本案中，刘晓旭于查封房屋的民事裁定书发生法律效力后，与祝铭风买卖房屋的民事行为应认为无效。**人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函（1997年4月7日[1997]经他字第8号）也明确了转卖人民法院查封房屋属于无效行为。
14．妻子单方卖房收定金丈夫不同意承担何种责任
案情简介：许先生有一套房改房，产权证登记在自己名下。在许先生外出工作期间，妻子在朋友及买房人的多次攻心之后，终于以妻子个人名义与买方签订了一份协议，协议中规定房子不得出售给他人，买方交定金五万，双方约定了房屋的出售价格，若有违反，需按房地产买卖合同的有关条款处理，但房屋买卖合同双方最终未签订。在买方与许先生妻子签订的协议中没有规定交易的时间、付款方式、过户时间及房屋的交付时间。协议签订后买方向许先生妻子交纳了定金五万元，许先生妻子以自己的名义给买方出具了收到五万元定金的收务。签约后妻子告诉了丈夫许先生，许先生发现市场价格远高于协议的约定价格，感觉被买方欺骗，决定不卖给买方了。但买方强烈抗议，要求继续履行合同，如果不履行合同，则准备起诉到法院。买方要求除返还五万定金外，还要赔偿五万作为违约金，如果不给，就在7天内起诉，同时拒绝见面，要求给汇到帐上。许先生最终没有同意赔偿五万元，于是买方起诉法院。
法院判决：法院认为，本案中许先生放弃与买方的交易，不承担责任，无须双倍返还定金，但许妻擅自处分房屋，未征得许先生同意，属于无权处分，不构成表见代理，因此许妻与买方签订的认购协议无效，许妻应返还买方五万元的定金，驳回了买方要求双倍赔偿的诉讼请求。
律师点评：此案涉及到法律规定的无权处分问题。本案当中，房屋所有权人为许先生，虽然房屋为夫妻双方共同财产，但该共同财产只是在婚姻法规定的夫妻共同财产方面起作用，而不能将对外一人所有的财产理解人夫妻二人共有的财产。在本案当中许先生的妻子可以认定是代理人的身份。许妻代理人的身份涉及到法律规定的代理权问题。许妻卖房之前事先并没有经过许先生的授权，属于无权代理，如果许妻的行为变成有权代理，则必须在事后得到许先生的追认。本案当中许先生并不同意卖房，未得到许先生的追认，因此许妻的行为对许先生不发生效力。按照合同法第四十八条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。因此，许先生不同意卖房，许先生不会承担任何责任，而应该由许妻本人承担责任。
许妻应该承担什么责任？本案当中，许妻没有处分权，处分了它人的财产，该合同应认定为无效合同。而无效合同从最初订立时对双方就没有法律约束力，因此合同无效就不存在违约的问题，双方约定的所谓违约条款不能约束当事人双方，而按照无效合同的法律规定，许妻应无效合同取得的财产负有返还的义务，因此，许妻应将收取的五万元定金全部返还买房人。
15．未经配偶同意房屋买卖合同无效
案情简介：1998年5月11日，被告吴天明从教委房产管理所分得个人集资住宅房一处。之前，原告李德福与吴天明口头商定该房转让给李德福，并由李德福以吴天明名义交纳该房各种费用，另外给付吴天明转让费15000元。1998年5月12日，原告李德福以被告吴天明名义交了该房房款80413元、管网费1600元、公设维修费2886元、采暖费3994元。1998年5月17日，李德福和吴天明双方签订了《房屋买卖协议书》，约定该房转让给李德福，该房一切费用由李德福承担（并已全部交齐）。1998年5月25日，李德福进住了集资房并实际使用。1999年5月10日，教委房产管理所与吴天明签订了《出售公有住房协议书》，约定该房95.13建筑平方米以80413元出售给吴天明。2003年11月17日，李德福为取得了该房《房屋所有权证》。双方到房屋管理局办理该房产权过户手续，被工作人员告之需有吴天明妻子的同意，但吴天明妻子却明确表示不同意将该房转让给李德福。2004年7月李德福向房屋所在地区人民法院提起诉讼，请求确认双方签订的《房屋买卖协议书》合法有效，并判令吴天明实际履行该《房屋买卖协议书》。
法院判决：法院认为，公民的合法权益受国家法律保护。1998年5月双方签订争执房转让协议时，争执房出卖人吴天明并未依法登记领取争执房权属证书，也未取得其他共有人书面同意，该协议违反法律强制性规定，故无效。原告李德福所主张善意取得的善意，在行为上应为合法行为，不应为违法行为，现双方签订的争执房转让协议违反了法律强制性规定，故不能称为善意；善意取得的取得，在法律上动产为转移占有，不动产为经政府办理产权过户登记手续，原告与被告就争执房并未经政府办理产权过户登记手续，故上诉人并未依法取得争执房屋。原告购买并占有争执房的行为不构成法律上的善意取得，故本院对原告的主张不予认定和支持。综上所述，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条第1款（4）、（6）项规定，判决驳回起诉。
律师分析：**人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见第89条规定：共同共有人对公有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分公有财产的，一般认定无效。但第三人善意有偿取得的，应当维护第三人的合法权益。本案中，吴天明所的集资房在婚姻存续期间取得，应当属于与妻子的共同共有财产，则吴天明出售房屋应经妻子同意，否则该房屋买卖行为因侵害了房屋共有人的利益而应当认定无效。
由于集资房或拆迁安置房价格优惠，兼之房价大幅上涨，若买卖双方完成交易后长时间没有过户，那么房主很容易抓住交易漏洞反悔。根据相关政策规定，集资房和拆迁安置房上市交易都有一定年限限制，购买他人的集资房和拆迁安置房一般都不能及时进行过户，使得购房人能否取得房屋所有权的合同目的处于不稳定状态。但是，购房人仍可以完善房屋买卖合同，对可能出现的风险详细规定制约条款，一旦对方违约，即使无法获得房屋所有权，也可以依据合同获得相应经济补偿，从而**限度地降低自己的交易风险。例如，在合同约定：若出卖人反悔不出售房屋、协议被确认无效或者其他一切原因致使购买人最终没有获得房屋所有权的，那么购买人所交纳的购房款及其他一切费用，均视为出卖人向购买人的借款，购买人可以随时要求出卖人返还借款本金并应按银行同期贷款利率支付利息，并且无论何种原因，出卖人均无权要求购买人支付房屋使用费。
 |
||
 |
||
 |
||
 |
||
 |
||
 |
