9．母亲买房构成表见代理房屋买卖合同有效案
案情简介：吴春花与陆战军系母子关系。陆战军在村里建有私房一栋。陆战军在外打工期间，吴春花为其照看子女和看管财产。因陆战军在信用社的建房贷款逾期，信用社催促偿还，吴春花为归还陆战军的贷款，以陆战军的名义与汪道全签订售房协议书及其补充协议书，约定：陆战军将私房中两间出售给汪道全，售房价60000元；陆战军负责办理产权和土地使用权转移手续，并承担所产生的一切费用。吴春花以陆战军之名在协议上签字，汪道全也在协议上签字，在场人龚某、胡某、李某在协议上签字见证。吴春花收到房价款后出具了收条，并加盖由其托人雕刻的陆战军的私章，随后，汪道全办理入住手续。为办产权过户手续，吴春花请别人代写了一份陆战军及其妻子授权其卖房的委托书，并署上陆战军及其妻子的名字，委托书的时间根据吴春花的要求写售房协议之前。汪道全为办房产过户的相关手续，支付了契税和过户费计2335元。由于陆战军未办理房屋土地使用权转让手续给汪道全，也未给付汪道全已经垫付的办理房屋产权的费用，汪道全遂提起诉讼，请求判令陆战军给付其已垫付的费用并由陆刚办理房屋土地使用权转让手续。陆战军辩称卖房委托书系伪造，其母卖房是受胁迫，房屋买卖合同无效。
法院判决：法院认为，陆战军之母吴春花在陆战军夫妇外出打工，信用社催促陆战军偿还建房逾期贷款的情况下，为陆战军利益，有乡邻多人在场，以陆战军之名与汪道全反复磋商签订售房协议，并无陆战军所说胁迫之事，且房价与该房的市场价格相当。汪道全购买该房自住，属善意购买。陆战军虽在外打工，但与其母吴春花时有联系，对吴春花处理其房产，陆战军知道或者应当知道而未有异议，因此，陆战军之母吴春花的行为已经符合《中华人民共和国合同法》第四十九条关于表见代理的规定，其与汪道全签订的售房协议合法有效。汪道全已按约履行了付款义务，而陆战军则违反协议未将房屋土地使用权转让手续办与汪道全，应当承担给付汪道全办理产权垫付的费用及办理房屋土地使用权转让手续的民事责任。依法判决：1．汪道全与陆战军的房屋买卖合同有效；2．由被告陆战军办理该房的土地转让手续给原告汪道全，在判决生效后一个月内办清；3．由被告陆战军给付原告汪道全垫付的契税、过户费，限于判决生效后一个月内付清。
律师点评：表见代理的法律依据是《合同法》第四十九条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。表见代理的实质是无权代理，但是无权代理在具备以下几点要素情况下可以转变为有权代理，目的是为了维护交易秩序，保护交易相对人的合法利益：1、代理人无代理权；2、存在使相对人确信无权代理人有代理权的理由；3、无权代理人与相对人实施的民事行为应符合法律行为的有效要件和代理行为的表面特征；4、相对人在主观上须为善意且无过失。本案中，由于吴春花与房主陆战军是母子关系，签订合同时有邻居见证，吴春花出具了陆战军办理产权过户的相关手续，促使购买人汪道全有理由相信吴春华经陆战军合法授权，其已经尽必要的审查义务，主观上不存在过失，且支付了合理对价有偿购买，因此，可以根据善意取得制度取得房屋所有权及土地使用权。
10．前妻表见代理房屋买卖合同有效
案情简介：原告崔泰平与被告*玉梅原系夫妻关系，双方于2000年3月经婚姻登记机关登记离婚，离婚协议约定：将一套公有房屋由*玉梅承租使用，但对另一处房屋未作约定。2000年5月，未作约定的房屋被拆迁，后取得回迁房屋（以下简称诉争房屋）。崔泰平将包括诉争房屋的拆迁协议、各种与拆迁有关的交款收据及准住证等在内的全部手续交给*玉梅。2002年6月6日*玉梅与靳华达成房屋买卖协议，将诉争房屋以12.5万元的价格卖于靳华，并将该房屋的一切手续及票据交给靳华。2002年6月10日，靳华将购房款12万元交于*玉梅。2002年6月12日，崔泰平在其身份证复印件上写明“此房同意转让，崔泰平”，并按上手印。现诉争房屋由靳华装修并已实际居住使用。崔泰平以其系诉争房屋所有权人，房屋买卖未经其同意，且房屋并未办理过户手续，于2003年9月诉*原审法院，要求靳华搬出诉争房屋。
法院判决：法院认为，崔泰平主张2002年6月12日在身份证复印件下写的“此房同意转让”是同意转让身份证地址的房屋，从崔泰平与*玉梅离婚协议书已明确身份证地址的房屋离婚后承租人为*玉梅，故对崔泰平主张同意转让的是身份证地址房屋，不予采信。关于崔泰平虽未在房屋买卖协议书上签字，但于2002年6月12日在身份证复印件上，已写明“此房同意转让”并写有崔泰平，按上手印，足以证明崔泰平是对该诉争房屋买卖行为的追认，明确同意转让诉争房屋。在房屋买卖协议书签订后，崔泰平已收到房款65000元，靳华对该房屋已实际居住，靳华有理由相信崔泰平与*玉梅出卖行为系真实意思表示，靳华系善意有偿取得，故诉争房屋买卖合同有效。关于崔泰平主张诉争房屋没有办理产权手续，要求靳华腾房，因未办理房屋产权手续，并不是靳华不予办理，而是房屋上不具备办理条件。故对崔泰平要求靳华腾房的请求，不予支持。鉴于以上客观事实，崔泰平有义务协助靳华办理房屋产权变更手续。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条之规定，判决：驳回崔泰平的诉讼请求。
律师点评：*玉梅出卖房屋的行为构成表见代理。崔泰平与*玉梅离婚的情况下，仍将自己与拆迁人签订的拆迁协议、交款收据、准住通知等全部手续交给*玉梅，并在自己的身份证复印件上载明“此房同意转让”，无论“此房同意转让”中的“此房”是否系诉争房屋，作为买受人靳华均有理由相信*玉梅系受崔泰平委托出卖房屋，而且，*玉梅是以崔泰平的名义与被上诉人靳华签订《房屋买卖协议书》，根据《中华人民共和国合同法》第49条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，*玉梅出卖房屋的行为已经构成表见代理。根据《合同法》第一百三十五条规定：出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。崔泰平应当协助为买受人靳华办理产权过户登记。
11．表见代理房屋买卖合同被认定有效
案情简介：原告陈大力与被告富春来均是地区房产管理局干部，同在房地产交易**一个办公室中工作，过去所处关系甚好。1999年前俩人购违建房两间，后分别办了两个《房屋所有权证》，其中一个《房屋所有权证》办在了原告陈大力的名下，另一个《房屋所有权证》办在了陈大力小舅子的名下。1999年5月该地拆迁，陈大力与土地房屋开发**、城市房屋拆迁办公室签订了《房屋拆迁协议》，并于2000年1月被安置了一套52.15建筑平方米的房屋，陈大力获得了该房的产权。该房的拆迁手续、回迁手续、交费收据、《房屋所有权证》均在被告富春来手中，并由富春来将安置房出租。2001年6月1日通过房地产中介公司富春来与宋青签订了《房屋买卖合同》，约定以12万元将该房卖给宋青。同月8日，富春来与宋青填写了房产管理局制定的格式《房地产转让合同》，约定以房主陈大力的名义出卖此房，价款填写的为人民币5万元。后宋青办理了房屋买卖的契税手续并经房地产交易**办理了房屋产权过户手续，取得了争执房的《房屋所有权证》。2003年9月，陈大力以其是房屋产权人，富春来未竟其同意擅自出售房屋为由，向人民法院提起诉讼，请求判令房屋买卖合同无效。
法院判决：法院认为，原告与被告富春来系朋友关系。争执房屋买卖过程中，被告富春来均提供该争议房的有效证件及原告本人身份证。被告富春来实施的行为，虽然与原告无书面委托，但具备代理条件，代理原告实施争议房屋的转让行为。被告宋青则可相信原告与被告富春来的被代理与代理关系。因此两被告实施的民事行为并无不当，签订的房屋转让协议书有效。原告提供给被告富春来争执房屋的有效证件及本人身份证，应当知道由此产生的法律后果。被告转让房屋如对原告造成损失应由被告富春来承担不利的法律后果，可另行告诉。依法判决：驳回原告陈大力要求宣告房地产转让合同无效的诉讼请求。
律师点评：本案中，富春来未经房屋产权人陈大力书面同意，未取得出售房屋的书面授权委托书，将房屋出售给宋青的行为应认定为无权代理行为。但签订合同时交易相对人宋青根据富春来出示的陈大力的身份证件和房屋产权证及其他的相关资料手续，有理由相信富春来取得了陈大力的合法授权，宋青作为善意的交易相对人可以向法院主张富春来得出售房屋行为构成表见代理，并要求确认陈大力承担表见代理的法律后果，房屋买卖合同有效。关于表见代理，《合同法》第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
12．串通逃避债务房屋买卖行为被撤销案
案情简介：被告郝建国与钱秀秀原是夫妻关系，1996年12月18日二人登记离婚。2001年5月31日，被告郝建国以购买房改售房的方式取得两套面积为54平方米和38平方米的房屋的所有权，购房款为47108.89元。2002年1月，被告郝建国驾驶原告秋普石所有的出租车，发生单方交通事故，致使乘客*某受伤，经交警部门认定，被告郝建国负全部责任。2002年8月经*某起诉，法院判决被告郝建国应赔偿*某各项费用50000元，扣除先期已付医疗费5000元，尚应付45000元，并判决原告秋普石对上述赔偿费用承担连带赔偿责任。2002年2月，被告郝建国将其两套房屋均转让给其前妻亲妹妹钱丽丽并办理了过户手续。原告秋普石于2003年1月向被告追偿时，方知被告已将上述两套房产转让。2003年9月22日，原告秋普石诉*法院，请求依法撤销被告郝建国的转让两套房屋行为，确认房屋买卖行为无效，恢复原状。
法院判决：法院认为，被告郝建国作为交通事故的直接责任人应依法承担民事赔偿责任，应积极支付伤者*某的医疗费及其它各项损失费用。被告郝建国自案发*今，仅向伤者*某支付医疗费5000元，秋普石作为连带责任人对伤者*某也负有支付义务并已实际支付其余赔偿款45000元。秋普石作为连带责任人履行完支付义务后依法享有向郝建国追偿的合法权利。被告郝建国却将自己所有的两座住房转卖给其前妻妹妹钱丽丽，但所得房款却并未用于偿付秋普石，其行为明显有逃避债务的故意。因此，被告郝建国与第三人钱丽丽买卖房屋的行为侵犯了原告秋普石的合法权益，故原告秋普石在得知此事后要求依法撤销被告郝建国的转让行为合理合法，本院予以支持。依法判决如下：一、被告郝建国和钱丽丽买卖两套面积为54平方米和38平方米的房屋的民事行为无效；二、被告郝建国与钱丽丽在判决生效之日起三十日内将上述房屋所有权属恢复原状。
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