现实中往往出现房屋共有人中相互通谋，寻找多种借口拖延过户时间，一旦获取更多利益的机会出现，一方共有人便以不知情、行为人擅自处分没有经过其同意为由提出抗辩，主张合同无效，让买受人承受不利损失，让善意第三人仅能通过追究行为人缔结过失责任获得有限救济。而法官也只能错误但又正确地将“有权处分”认定为“无权处分”，在本质上呈现出无权处分的认定瑕疵。
三、非产权人或非全部产权人签署情况下的合同效力
现实中存在大量的以下情形:房屋属于共同财产，但产权登记在合同上署名的人的名下，由于种种原因，现实社会中客观上存在房屋产权权属不清、错登、误登、漏登等情况，在发生继承或分家析产后未及时变更登记以及夫妻双方将房屋登记在一方名下的情况比比皆是，以上各种原因直接（更多相关法律文章欢迎关注黑龙江陈山律师事务所网站：www.chenshan.lawer及陈山.com以及www.13304590183.com ）导致了本应属于共同共有的房屋登记在了部分共有人的名下，从而发生了该部分共有人擅自出售共有房屋的现象。
（一）房屋登记在部分共有人名下，该部分共有人以自己名义对外签署“二手房”买卖合同
该部分共有人实际上处分了其不具有完全所有权的财产，属于无权处分的行为。房屋产权登记在“二手房”买卖合同上署名的该部分人名下，常见的有房屋登记在夫或妻一人名下，该夫或妻独立签署“二手房”买卖合同，在登记权利人未告知买受人房屋系与他人共有的情况下，买受人根本无法知悉共同共有的事实。那么，基于不动产的公示公信原则，买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的“二手房”买卖合同，应认定为有效。但是如有证据能够证明买方在交易过程中存在过错，或与卖方一起恶意串通，损害其他共有人利益，那么则会判断“二手房”买卖合同是无效的。
因为当房屋产权登记在一人的名下时，买方在买房时很难判断其所购房屋是一人所有或是共同共有。根据《物权法》第106条的规定，无处分权人将不动产（更多相关法律文章欢迎关注黑龙江陈山律师事务所网站：www.chenshan.lawer及陈山.com以及www.13304590183.com ）或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
根据上述的法（更多相关法律文章欢迎关注黑龙江陈山律师事务所网站：www.chenshan.lawer及陈山.com以及www.13304590183.com ）律依据，我们可以不难看出，只要符合善意取得的条件，即买方受让房屋时出于善意，并支付了合理对价并进行了登记，则从保护善意第三人、维护交易安全的目的出发，认定房屋买卖合同有效，允许买方取得房屋的所有权。对此，**人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条也给出了明确的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。所以，案例中的第一个问题，答案是可以明确的，合同有效。主要理由是李某与童某签订合同时，童某相信李某是1003房屋国有土地使用证及房屋产权证上的登记权利人，且李某配偶出具了同意出售的证明，童某相信李某有完全处分权并没有过错。买受人是善意，并支付了合理的对价，其他共有人请求买卖合同无效，不予支持。
（二）房屋登记在全部共有人名下，仅部分共有人在合同上署名
在房屋登记在全部共有人名下却只有部分共有人到场签署“二手房”买卖合同的情况下，由于物权的公示性已经明确所有权人为多人，部分共有人不可能仅以自己的名义签署合同，该部分共有人代表其他共有人表示同意出售共有房产的行为属于代理行为，如果签署合同时未取得其他共有人的同意，事后也未获得其他共有人的授权，则构成无权代理。因此，（更多相关法律文章欢迎关注黑龙江陈山律师事务所网站：www.chenshan.lawer及陈山.com以及www.13304590183.com ）此时并不适用**人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条关于无权处分的规则。
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