导读：在房地产行情向好、价格高涨的时候，房价的上涨催生了卖方毁约另行涨价出售的情况，引起较多的“二手房”买卖纠纷。比如卖家想要卖出更高的价格或者房屋共有人不同意卖房，常常会出现卖家反悔的现象。实践中，常常出现登记产权人及其他事实共有人以登记产权人无处分权为由主张二手房买卖合同无效。
时下二手房市场房价飞涨，动辄几百万的房价让市场交易主体对交易过程异常（更多相关法律文章欢迎关注黑龙江陈山律师事务所网站：www.chenshan.lawer及陈山.com以及www.13304590183.com ）敏感，房价稍有风吹草动，房主就坐地起价、毁约频发，在个人信用和更大的收益面前，不少人选择了后者。这样就直接导致二手房买卖纠纷频发，甚*有卖方为了达到更高的出卖价，会找到各种法律或事实的依据为达到二手房买卖合同无效的目的。下面笔者就通过分享一则案例来探讨“擅自”出卖共有房屋的效力问题。
一、基本案情
*某（上诉人）与李某（被上诉人）合伙经营高尔夫球用品业务，于2001年购得北京市朝阳区东三环中路某大厦A区1003门面房一套（下称“1003房屋”），购房价款为300万元。双方约定，*某出资200万元，李某出资100万元；鉴于*某系国家公务员，故经营高尔夫球用品业务以李某的名义进行；二人约定将1003房屋的国有土地使用权证和房屋产权证均登记在李某名下。后*某与李某因经营发生纠纷，高尔夫球用品商店于2008年10月停止经营。停止经营后，李某与*某对合伙事务进行了清算。双方于2009年10月约定，合伙结束后，所有合伙（更多相关法律文章欢迎关注黑龙江陈山律师事务所网站：www.chenshan.lawer及陈山.com以及www.13304590183.com ）经营的事务均交由李某所有，李某补偿*某人民币760万元。在李某付清补偿款760万元之前，1003房屋归双方共有；补偿款760万元付清后，1003房屋的产权完全归李某所有。在李某付清上述款项之前，1003房屋由*某对外出租，并有权收取租金收益。*某与李某还对上述清算协议进行了公证。
2010年10月底，李某在未经*某同意的情况下，与童某（被上诉人）签订《房屋买卖合同》约定，1003房屋以900万元的价格出售，童某于合同签订后30日内付清全款，之后双方共同办理权属变更登记手续。合同签订后，童某依约交付了全部购房款。在要求李某协助办理房屋权属变更登记手续时遭到李某拒绝，李某以出售房屋时未经其他共有人同意为由拒绝办理过户手续。遂诉*法院。
以上是**人民法院公布的一则案例。通过该案例让我们来分析二手房买卖合同的相关效力问题及合同效力确定后的后续问题。
对于本案，笔者认为以下问题值得我们思考：一是房屋买卖合同是否有效？二是如果房屋买卖（更多相关法律文章欢迎关注黑龙江陈山律师事务所网站：www.chenshan.lawer及陈山.com以及www.13304590183.com ）合同有效，买方要求卖方协助办理房屋权属变更登记的诉求能否实现？围绕以上问题，要厘清房屋买卖合同效力的问题，首先有必要对无权处分和无权代理两个法律概念作一个全面深入分析，以期更好地来回答案例中提出的两个问题。
二、两种无权行为模式之差异
（一）无权处分
行为人没有处分权，却以自己的名义实施的对他人财产的法律上的处分行为。《合同法》第51条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。一般情况下，对财产的处分权是属于所有人的，无处分权的人处分他人财产，是无效的民事行为，并且很可能构成对他人财产的侵害，要承担相应的法律责任。比如《物权法》第97条规定，处分共有的不动产或者动产以（更多相关法律文章欢迎关注黑龙江陈山律师事务所网站：www.chenshan.lawer及陈山.com以及www.13304590183.com ）及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。但在特殊情况下的无权处分行为，法律出于鼓励交易的考虑，规定经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该种处分行为所订合同有效。根本上说，无权处分有一个典型特征就是行为人以自己的名义为法律行为，他有一个公示的外观存在，相对人可以从外观上去信赖并与之发生交易。而无权代理通常情况下则没有这一特征。
（二）无权代理
在没有代理权的情况下以他人名义实施的民事行为的现象。《民法通则》第66条规定，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。《合同法》第48条也作出了类似规定，确定了无权代理行为的效力待定，在事先未取得授权的情况下，如果事后被代理人追认，则合同有效，如果被代理人拒绝追认，则合同归于无效。因为通常我们是不承认善意信赖的。因为在代理的情况下，通常无法从外观上看到行为人是不是有代理的权限，缺乏一个可以信赖（更多相关法律文章欢迎关注黑龙江陈山律师事务所网站：www.chenshan.lawer及陈山.com以及www.13304590183.com ）的外观。如果相对人任意的去信赖一个自称有代理权的人，那么就要自行承担不利的法律后果。在此，一个特殊的例外情形是，如果行为人积极的采取行为创造出一个可以信赖的外观，比如a 为A公司员工，之前的操作模式一直是a持着公司的授权书与B公司洽谈生意，后a离开了A公司，在A公司未主动告知B公司有关a离职的情况时，a独自持着授权书到B公司洽谈生意的行为让相对人B公司有理由相信行为人有代理权而与之签订协议的过程，就是一个表见代理的行为。
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