多重买卖合同买受人如何救济（二）
2、赔偿损失的确定。赔偿损失，是违约责任中的一种重要形式。赔偿损失，根据不同的划分标准可分为：约定赔偿损失和法定赔偿损失；信赖利益与期待利益；直接损失和间接损失。因此，在违约损害赔偿方面，合同法确立的是完全赔偿原则，包括积极损失的赔偿和可得利益的赔偿。积极损失是当事人现有财产的损失，包括为准备履行合同义务支出的费用、守约方应得到的与其实际得到的履行之间的价值差额、守约方采取补救措施以及因违约造成的其他财产损失。可得利益损失是指在合同得到履行后，当事人利用合同标的从事生产经营可以获得的利益的丧失，（更多相关法律文章欢迎关注黑龙江陈山律师事务所网站：www.chenshan.lawer及陈山.com）通常包括生产利润损失、经营利润损失、转售利润损失等。之所以在积极损失之外还要赔偿可得利益损失，是因为如果只赔偿积极损失而不赔偿可得利益损失，就只能使守约方的利益恢复到合同订立前的状态，对守约方不公平，而且也纵容了违约方。
人民法院在计算和认定可得利益损失时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。存在合同法第113条第2款规定的欺诈经营、合同法第114条第1款规定的当事人约定损害赔偿的计算方法以及因违约导致人身伤亡、精神损害等情形的，不宜适用可得利益损失赔偿规则。
总的说来，在具体案件中，确定可得利益损失赔偿额一般要经过如下步骤：第一步，确定受害人的可得利益损失额，受损人对此负举证责任；第二步，确定这些可得利益损失哪些是违约方在订约时可以预见的，对此法院可酌情裁量；第三步，确定受损人对损失是否有过错，对此违约方负举证责任，（更多相关法律文章欢迎关注黑龙江陈山律师事务所网站：www.chenshan.lawer及陈山.com）如果受损人有过错，则应承担相应的责任；第四步，确定受损人是否因违约而获有不当得利，如有，则应从损失中扣除；第五步，确定受损人有没有采取合理措施减少损失，对此，违约方负举证责任；第六步，考察受损人获取可得利益的能力和条件，确定合理的赔偿额，对此法院有自由裁量权。
在实践中，一房多卖通常涉及标的物价格上涨的情况，出卖人签订买卖合同后房价看涨，遂以高于原合同价款的一定金额将房屋出售给后续买受人。第一个合同签订后房价上涨的部分，应当是第一个合同买受人在合同实际履行情形下的可得利益，但由于二次买卖而无法获得，在计算赔偿数额时应当考虑不能取得该标的物所有权的买受人的这一可得利益损失。*于差价的计算方式，一种是按照前后两个买卖合同约定的差价计算，这种计算方法考虑到可预见原则，但在标的物价格飞涨时难以充分保护非违约方的利益。该方法计算差价的时间点依据合同签订时约定的价格恐与立法规定不符；另一种方法是非违约方有权请求出卖方给付合同的价格和违约时标的物的公正的市场价格之间的差价，该方法计算差价的时间点是违约时标的物的市场价格，更符合《合同法》第113条的立法本意。
值得注意的是，**法院根据《消费者权益保护法》第49条和《合同法》第113条所确立的惩罚性赔偿原则精神，（更多相关法律文章欢迎关注黑龙江陈山律师事务所网站：www.chenshan.lawer及陈山.com）对商品房买卖合同中的某些出卖人恶意违约和欺诈的行为可有条件地适用惩罚性赔偿。《商品房买卖合同解释》第8条明确规定了商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，适用惩罚性赔偿责任，买受人除可请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
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