在我国社会主义市场经济不断发展的今天，财产的流转速度加快，房地产抵押作为人们融通资金的有效手段被人们广泛利用，面对出现的问题我们不应回避，而是应该正视它。划拨土地使用权的抵押一直是学术界争论的一个热点问题，也是现实生活中广泛存在的一个现实问题。有些金融机构对划拨土地使用权抵押的监管比较松，违法发放贷款，往往没有把土地出让金从抵押价值中扣除，结果造成很多抵押权难以实现，给金融机构造成了巨大的经济损失。在划拨土地的抵押上，在建工程抵押看上去好像只是开发商和银行之间的事，和我们普通老百姓没有多大关系，其实不然，它与我们每一个购买住房的消费者之间有着十分密切的联系，如果不加以严格规范，则会给广大购房者的利益带来极大的损害。笔者在房产部门工作中，有这样一个案例很能说明问题。我市某房地产开发企业用其在建的房屋向银行办理了贷款，工程完工后并没有向银行还清贷款，办理解压手续，而是把其中的十个房屋卖给了购房者。一年多之后，由于开发商不还款，银行要求拍卖抵押的房屋时，发现该抵押的房屋已经买了，而作为弱势群体的购房者此时才发现该房屋已经抵押，一年来苦苦等待的房照变成了虚无缥缈的东西。而按照我国房地产有关法律规定的抵押权优先受偿的原则，银行可以以便价（更多相关法律文章欢迎关注黑龙江陈山律师事务所网站：www.13304590183.com、www.chenshan.lawer及www.陈山.com）、拍卖该抵押物的价款优先受偿，买房者将无法获得房屋的所有权。这种房屋抵押又出售的行为极易造成社会不稳定，严重影响人们的正常生活，不利于我国房地产市场的健康发展。在房地产抵押价值评估中，虚假评估、评估价值不统一等问题给金融机构和其他抵押权人造成损失的现象屡见不鲜。房地产抵押的机关的责任划分也是目前学术界广泛争论的一个焦点问题。上述我国房地产抵押中存在的现实问题，和我们每一个人的生活都密切相关，虽然有其各自独立的一面，，但又密不可分，它们有一个共同的特点，就是往往使抵押权人的利益受损，笔者将通过对以上四个方面我国房地产抵押中存在的现实问题的论述，给人们以有益的启示和帮助。第三章我国房地产抵押中存在的现实问题3.1划拨土地使用权抵押中存在的问题随着我国房地产市场的发展和房地产金融业务的增多，土地使用权抵押活动也日益频繁，新情况、新问题不断涌现。如何保护土地使用者的权利，保障权利人的合法利益，是值得我们认真探讨的一个问题。我国实行的是土地的社会主义公有制，具体又分为国家所有土地和集体所有土地两种，土地的所有权是不允许抵押的，我们在这里讨论的是土地使用权的抵押问题。国有土地使用权包括以出让方式取得的土地使用权和已划拨方式取得的土地使用权。由于以出让方式取得土地使用权的抵押在我国已形成了比较成熟的做法，相关的法律、法规也比较健全，因此笔者在这里主要讨论划拨土地使用权抵押中存在的问题。3.1.1划拨土地（更多相关法律文章欢迎关注黑龙江陈山律师事务所网站：www.13304590183.com、www.chenshan.lawer及www.陈山.com）使用权的含义所谓划拨土地使用权，是指经县级以上人民政府批准，土地使用者在缴纳土地补偿费和安置补助费后取得土地使用权或者将土地使用权无偿交给土地搜用者的行为。划拨土地使用权有以下含义:(1)划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费(如城市的存量土地或集体土地)和无偿取得(如国有的荒山、沙漠、滩涂等)两种形式。(2)除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。(3)取得划拨土地使用权，必须经有批准权的人民政府核准并按法定的程序办理手续。(4)在国家没有法律规定之前，在城市范围内的土地和城市范围外的国有土地，除出让土地以外的土地，均按划拨土地进行管理。
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