抵押担保若干问题研究6

职工对“有限产权”的房屋享有占有、使用、收益和处分四种权利,具有所有权的权能及本质特征,但与传统民法的所有权略有不同,是一种受特殊限制的所有权。笔者认为,这类房屋尽管是“有限产权”,但应当允许抵押,同时根据其特点设定若干特别规则,包括:(一)对试点期间补贴出售给个人的住房设定抵押权的,抵押权人只能是原售房单位和房地产部门,如果购房人将有限产权的房屋抵押给其他单位,应经原售房单位和房地产部门同意,若原出售单位和房管部门不同意,则不能抵押;未经同意而已经签订抵押合同的,应认定抵押合同无效。(二)如果购房人是按国家规定的标准价购买的商品房,其产权归（更多相关法律文章欢迎关注黑龙江陈山律师事务所网站：www.13304590183.com、www.chenshan.lawer及www.陈山.com）个人所有,在购房五年以后设定抵押的,实现抵押权时,抵押权人只能在扣除税费后,就抵押人分得相当于原有所付房价占当时综合造价比例的部分优先受偿。(三)购得旧公房的住户,在购房五年后设定抵押的,抵押权人仅能从抵押人按规定应得部分优先受偿;如果该住房未保护售房单位的优先购买权而发生纠纷的,不影响抵押合同效力,应当宣告房屋买卖合同无效,原补贴单位享有优先购买权,抵押权人仍可从所得价款中在原住户应得部分优先受偿。七、房地产期权抵押房地产期权,是指设定抵押时尚未存在物业的期权。传统民法上,期权又称为期待权,就是为权利取得的必要条件和某部分虽已实现但未全部实现之暂时的权利状态。期待权因具有一定的经济价值而得以成为法律交易之客体。在实践中,期权抵押有两种类型,一是预售商品房抵押,一是在建工程抵押。虽然《城市房地产管理法》及《担保法》均没有明确规定预售商品房可以作为抵押权的标的,但是《担保法》所列举的不得抵押的财产中,也没有关于预售商品房抵押的禁止性规定,因此,预售商品房抵押应当是合法的,而且事实上已经在城市商品房预售中广泛运用。在预售商品房抵押中,抵押人只能是购房人,而不能是预售房屋的开发商。预售商品房抵押要符合一定的条件,即商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证,并且须提交生效的预购房屋合同。*于预售商品房抵押登记则比较特殊,与在建工程抵押相同,登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的,当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后,重新办理房地产抵押登记。以在建工程抵押的,抵押合同除载明房地产抵（更多相关法律文章欢迎关注黑龙江陈山律师事务所网站：www.13304590183.com、www.chenshan.lawer及www.陈山.com）押合同应具有的内容外,还应当载明以下内容:(１)《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号;(２)已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额;(３)已投入在建工程的工程款;(４)施工进度及工程竣工时期;(５)已完成的工作量和工程量。另外,以在建工程已完工部分抵押的,其土地使用权随之抵押。八、抵押物处分限制原则的理解从我国相关的法律规定可以看出,抵押人对抵押物的处分权受到较严格的限制。⑥笔者认为,在确立了抵押物的处分应当受抵押权追及效力的限制的情况下,没有必要限制抵押人对抵押物的处分权,包括对抵押物的转让行为。究其原因:其一,这是抵押人对于抵押物享有所有权或使用权的必然要求。只要不影响抵押权人的优先受偿,抵押人当然可以自由处分抵押物,对抵押物进行分割或转让,这种处分权不应受到抵押权人意志的限制。其二,有利于承认抵押权作为物权所应有的追及效力。