抵押担保若干问题研究5

集体土地使用权的物权化是农业持续发展的需要,而承认集体土地使用权者的处分权,则是赋予集体土地使用权物权效力的必然结果。其次,允许集体土地使用权抵押,与保护耕地、保障农民基本生存条件的立法政策并不矛盾。我国现行立法之所以严格限制集体土地使用权进入市场进行转让和设立抵押,目的在于防止农村耕地的流失,保障农民的基本生存条件,实现国家对土地的宏观管理政策。其实,这种顾虑是没有必要的。诚然,集体土地使用权抵押蕴含着集体土地使用权移转的可能性,因而可能导致农民“失去”土地的现象,但它并不必然导致耕地流失和农民丧失基本生存条件的结果。这是因为,立法上在允许集体土地使用权抵押的同时,可以对抵押土地的用途加以限制,规定作为抵押物的土地使用权的受让人不得改变土地用途;也可以对抵押人的利益加以适当保护,规定其在丧失土地使用权后对该土地享有租赁权,从而达到保护耕地、保障农民基本生存条件的目的。另外,我国土地实行国家所（更多相关法律文章欢迎关注黑龙江陈山律师事务所网站：www.13304590183.com、www.chenshan.lawer及www.陈山.com）有和集体所有制度,国有土地使用权和集体土地使用权是两个地位平等的所有权,在土地使用权转让问题上,应允许集体土地使用权同国有土地使用权一样可以依法转让。事实上,实践中也已出现集体土地使用权自发进入市场的情况,国家应抓紧制定集体土地使用权出让、转让和抵押的有关法律法规,以加强规范管理。在这方面,有些地方已作出相应规定,如海南省已颁布实施了《集体土地使用权有偿出让和转让办法》,但其规定集体土地使用权只得用于农、林、牧、渔业生产,对用于非农业生产的,则通过国家征用或直接联营方式,而且明确规定,国家因建设需要征用集体所有土地(含已出让、转让、出租的集体所有土地),村民委员会或农村集体经济组织应服从国家需要,不得阻挠。这种做法既适应现实经济状况的发展,也不违背国家为了公共利益对集体所有土地实行征用。海南省虽未明文规定集体土地使用权可以用于抵押,但其原理同于国有土地使用权抵押之条件,即通过出让或转让方式获得集体土地使用权的,可以以集体土地使用权作为抵押标的物。尤其是我国现行法律规定,农民对集体土地使用权的承租期为３０年,刺激了农民对土地的投资热情,以集体土地使用权抵押进行融资,对发展农业生产,保障农民生活,具有重要的促进作用。总之,确认集体土地使用权的可抵押性,既是完善集体土地物权体系的需要,也是实现集体土地资源配置市场化、保障农业经济持续发展的要求。我国现行立法在此问题上采取了基本否定的立场,这是值得斟酌的。六、私有房屋的抵押私有房屋包括城市私有房屋和农村私有房屋。城市私有房屋抵押符合国家现行法律规定,其土地使用权一般是通过出（更多相关法律文章欢迎关注黑龙江陈山律师事务所网站：www.13304590183.com、www.chenshan.lawer及www.陈山.com）让和转让形式取得的,可以按照规定与房屋一同抵押。按现行法律规定,农村村民的房屋亦属于抵押财产的范畴,可以作为抵押权标的物。但是,法律又同时规定,宅基地等集体所有的土地使用权禁止抵押。这样,如果仅仅只能将房屋单独予以抵押,实现抵押权后新的受让人将不能同时获得房屋所及范围内的土地使用权,从而形成权利冲突,使该房屋成为“空中楼阁”。据此,对于农村房屋的抵押也应适用“地随房走”的原则,当房屋抵押时,宅基地使用权也要同时抵押。所以,笔者认为,农村宅基地使用权应当允许抵押。随着城市房改政策的推出,越来越多的城市职工通过优惠的福利购房政策而拥有了自己的房产,但目前这种房产大多数不是完整的所有权,即职工仅对该房屋享有有限产权而并非全部产权(“有限产权”这一非严谨的甚*是矛盾的用词反映了我国房改的特定历史情形)。