阅读提示：本文系《物权法规范与指导案例适用集成》系列推文之三。《物权法》关于相邻关系的规定共九条，对处理相邻关系的原则、（更多相关法律文章欢迎关注黑龙江陈山律师事务所网站：www.chenshan.lawer及陈山.com以及www.13304590183.com ）依据、用水与排水、通行、通风、采光和日照等做了规定。相邻关系是不动产的相邻各方因行使所有权或者用益物权而发生的权利义务关系。相邻关系纠纷涉及基本民生，而相应的法律依据则不足，由此带来案件的处理难度较大。本文集合了现行立法涉及相邻关系纠纷的147条法律规定、20个指导案例和24条裁判规则，力图为您处理相关案件提供必要的便利。
一、处理相邻关系的原则
【法律规定】
1.《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日）：第八十四条。
2.《中华人民共和国民法通则》（2009年8月27日修正）：第四条、第八十三条。
3.《**人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（1988年1月26日法〔办〕发〔1988〕6号）：第102条。
4.《村庄和集镇规划建设管理条例》（1993年5月7日）：第九条。
【指导案例】
1.屠福炎诉*义炎相邻通行权纠纷案（浙江省宁波市中级人民法院2011年4月15日判决）
裁判要旨：出卖人出卖不动产时，其基于相邻关系而在他人不动产上（更多相关法律文章欢迎关注黑龙江陈山律师事务所网站：www.chenshan.lawer及陈山.com以及www.13304590183.com ）享有的通行等权利不应成为转让标的。即使双方在买卖合同中对该通行权进行了所谓的约定，对第三人也不具有约束力。买受人享有的通行权权源基础同样是相邻关系，而并非是买卖合同的约定。当客观情况发生变化，买受人不再符合相邻关系要件时，第三人得拒绝买受人的通行要求，买受人无权以买卖合同中关于通行权的约定约束第三人。
案例索引：载《**人民法院公报》2013年第3期（总第197期）。
2.唐家璋诉郭勇志等相邻建筑物利用关系纠纷案（重庆市沙坪坝区人民法院〔2008〕沙法民初字第1129号）
裁判要（更多相关法律文章欢迎关注黑龙江陈山律师事务所网站：www.chenshan.lawer及陈山.com以及www.13304590183.com ）旨：共用同一排污管道的异产毗连房屋业主，因管道堵塞遭受财产损失，且无法确定堵塞物来源的．应当由使用该管道的全部业主平均分担责任。
案例索引：载国家法官学院、中国人民大学法学院编：《中国审判案例要览（2009年民事审判案例卷）》。
3.黄星煌、沈红梅诉无锡市锦江旅游客运有限公司、无锡城建物业管理有限公司相邻关系纠纷案（江苏省无锡市高新技术产业开发区人民法院〔2007〕新民一初字第0695号）
裁判要旨：我国法律对相邻关系中的权利类型采用了列举形式加以设定，尚无视觉卫生权、眺望权等新类型权利。但在特定的环境中，物权主体权利的行使对相邻关系中特定主体的视觉卫生权构成侵害的，侵权之物权主体应当承担排除妨害、赔偿损失等法律责任。
案例索引：见严海涛：《相邻关系中视觉卫生权的法律保护》，载**人民法院《人民司法•案例》2009年第4期（总第567期）。
4.辽宁英巍良种猪专业合作社诉辽宁省高等级公路建设局相邻关系纠纷案（**人民法院〔2013〕民一终字第83号）
裁判要旨：根据《中华人民共和国物权法》第七章“相邻关系”的规定，因不动产相邻关系所产生的权利义务系在不动产权利人之间发生。根据物权法（更多相关法律文章欢迎关注黑龙江陈山律师事务所网站：www.chenshan.lawer及陈山.com以及www.13304590183.com ）的规定，在不动产权利人发生变化的情况下，侵害相邻权的责任应当由相应的主体承担；在不动产权利人变更前造成相邻不动产权利人的损害，由前权利人承担损害赔偿责任；在不动产变更后造成的相邻不动产权利人的损害，由后权利人承担损害赔偿责任。
案例索引：载*松主编：《**人民法院司法观点集成（第二版）·民事卷③》第1487—1488页。
【裁判规则】
1.相邻关系中的“相邻”，是指行使权利是相互邻接的。
不动产的相邻关系一般指相互毗邻的不动产权利人之间的关系，但（更多相关法律文章欢迎关注黑龙江陈山律师事务所网站：www.chenshan.lawer及陈山.com以及www.13304590183.com ）也并不尽然。相邻不动产既包括相连接的不动产也包括相临近的不动产。例如，河流上游的权利人排水需要流经下游的土地，当事人之间尽管土地并不相互毗邻，但行使权利是相互邻接的。
规则索引：见全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会编：《中华人民共和国物权法释义》，法律出版社2007年版，第195页。
2.相邻的不动产权利人，不仅包括不动产的所有人，而且包括不动产的用益物权人和占有人。
规则索引：见全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会编：《中华人民共和国物权法释义》，法律出版社2007年版，第195页。
3.相邻关系的范围不限于《物权法》规定的几种类型。
认定相邻关系的范围，应尊重实践并随着实践的发展而发展。诸如相邻房屋滴水纠纷，相邻一方在自己的建筑物上设置广告等影响相邻另一方眺望远景的纠纷，相邻一方在自己使用的土地上种植的竹木根枝延伸，影响另一方正常使用建筑物而引起的纠纷，也应列入相邻关系的范围。
规则索引：见**人民法院物权法研究小组编著：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版，第272—273页。
4.处理相邻关系应尊重历史形成的客观状况和先后顺序。
对历史上形成的通（更多相关法律文章欢迎关注黑龙江陈山律师事务所网站：www.chenshan.lawer及陈山.com以及www.13304590183.com ）道、桥梁、走廊、水流，未经相邻权利人同意，不得擅自堵塞、设置障碍或者截流。水源不足时，应当按照“由近到远，由高到低”的原则合理分配，共同使用。后建的建筑离原来的建筑太近，光照受到原来建筑影响的，原来建筑的权利人不承担责任；相邻权利人把商品房建在铁路旁，无权要求铁路改道或排除行车噪音。
规则索引：见**人民法院物权法研究小组编著：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版，第271页。
5.相邻关系依附于不动产，但不因不动产所有人或者占有人的变更而变更。
只有在不（更多相关法律文章欢迎关注黑龙江陈山律师事务所网站：www.chenshan.lawer及陈山.com以及www.13304590183.com ）动产灭失时，相邻关系才不复存在。例如，甲的住房被他人的住房包围，甲必须从乙的院内通行。后来甲的房屋因发生火灾而坍塌，从此甲移居别处，相邻关系也随之消失。但若甲的房屋失火后经修缮卖给丙居住，丙在乙院内仍有通行权，相邻关系继续存在。
规则索引：见**人民法院物权法研究小组编著：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版，第272页。
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