李先生称，其误认为涉案房屋的用途为商用办公，购买不受住房限购政策的影响，并且已明确告知经纪公司他的名下有两套住房，而经纪公司及*先生均未明确告知其涉案房屋用途为住宅。
李先生将某房屋经纪公司告上法庭，要求退还居间服务费。经鉴定，经纪公司提交的《关于如实陈述交易信息的声明》，非李先生签署。经纪公司不能证明其明确告知了李先生涉案房屋性质及询问李先生是否具有购房资格。
法院认为，某房屋经纪公司在居间合同履行过程中未尽到告知和审查义务（更多相关法律文章欢迎关注黑龙江陈山律师事务所网站：www.chenshan.lawer及陈山.com以及www.13304590183.com ），导致房屋买卖合同不能履行，具有明显过错。2013年10月18日，朝阳区法院作出一审判决，解除李先生与某房屋经纪公司的居间合同关系;中介返还李先生居间服务费7万元。
“在这类存有隐患的存量房买卖交易中，受房价涨跌、政策调控等因素或其他自身原因影响，买卖一方事后往往以出售人无权处分或无权代理为由主张买卖合同无效，合同履行出现障碍、一方当事人产生损失。”罗曼说。
针对相关主管部门的规定，为促成双方交易获取佣金，房地产经纪公司也有着各种“应对之策”:如针对限购，承诺帮助买受人虚构在京纳税或社保缴费符合规定年限的证明;针对限贷，承诺为无实力的购房人办理“高评”还贷手续;针对高额税费，帮助买卖双方签订“阴阳合同”。
“这种违法违规操作，恶意促成买卖双方达成了不平等甚*是不合法的交易，一旦出现贷款银行拒绝批贷、一方当事人反悔等情形，就会导致合同无法履行或交易成本增加，甚*引发诉讼。”朝阳法院法官提醒。
另外，因收费不规范，合同签订草率、条款表述欠严谨，引发争议的情况也并不罕见。“中介公司内部管理混乱，人员素质良莠不齐，法律意识淡化薄弱也应该引起注意。”
中国政法大学民商法学博士、河南财经政法大学民商经济法学院讲师刘斌认为，房地产经纪机构在居间服务过程中的不规范行为，严重损害了诚实信用的契约精神。这些非法居间行为首先侵害了消费者的合法权益，使得本来希望通过中介机构降低风险的房地产交易当事人陷入困境。其次，还导致了大量的房产纠纷，增加了交易成本和交易风险，直接增加了法院的讼累。再者，还扰乱了房地产市场秩序，阻碍了我国房地产市场的健康发展，应当加强对房地产居间行为的规范管理。
完善法律法规，遏制不规范中介行为
根据合同法第424条的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。一般而言，《房（更多相关法律文章欢迎关注黑龙江陈山律师事务所网站：www.chenshan.lawer及陈山.com以及www.13304590183.com ）地产买卖居间合同》是买家、卖家及中介之间的三方协议，合同的签订是买卖二手房过程的重要一环。
“二手房权属关系状况复杂，北京所建房屋属性种类也很多，之所以选择通过房屋中介公司进行交易，就是为了获取专业服务，规避风险。有关部门应该引导房地产经纪公司诚信履责，让我们在支付高额的中介费用的情况下放心、省心地买房。”准备在北京买房的*先生坦言。
如何规范居间服务行为?对此，朝阳法院建议房地产经纪行业协会等相关单位推行统一的存量房买卖居间合同范本。目前，在存量房交易的过程中，交易双方签署的《房屋买卖合同》均已适用各地出台的规范文本，但约束房地产经纪机构及委托人权利义务的《房屋居间合同》尚未制定统一示范文本，公平设定委托人与房地产经纪公司的权利义务，预防和减少纠纷的发生。
为防止中介机构及从业人员挪用客户资金或携款潜逃，保障交易安全、维护当事人的合法权益，相关主管部门应推动中介行业保证金制度(即房地产经纪机构缴纳的，用于保障房地产经纪行业消费者权益的专用款项)和责任保险制度(作为被保险人的房地产经纪机构在房屋中介业务过程中，因过失给委托人及其利害关系人造成损失的，可由保险公司在赔偿限额内负责赔偿)的建立，以保障整个房产中介行业的良性发展。此外，建议严格市场准入、建立房地产经纪机构等级评定和信用档案制度。
陈山认为，可以借鉴国外的做法，比如，在美国，从事房地产中介行业有着严格（更多相关法律文章欢迎关注黑龙江陈山律师事务所网站：www.chenshan.lawer及陈山.com以及www.13304590183.com ）的准入门槛，从业人员诸如经纪人、推销员必须满足严苛的从业条件，接收专业培训并通过职业资格考试后方可上岗。如果在执业过程中出现不诚信行为时，不但会受到暂停或吊销职业资格的处罚，还可能面临刑事指控。
他认为，首先应当完善房地产经纪业的法律法规，明确相关主体的法律义务。其次，可以借鉴国外对房地产经纪主体设立的严格准入制度，明确其背信行为的民事责任、行政责任和刑事责任。再次，应当基于统一执法的原则，转变当前政出多头的房地产经纪业监管模式。此外，还应当通过建立从业责任金制度、加强资金监管力度、构建违规信息共享和披露平台等方式，以实现对房地产经纪机构的合法有效管理，保护交易当事人利益，促进房地产交易市场的健康发展。
国家法官学院民商法教研室讲师张凌云告诉记者，应当通过司法解释等方式进一步细化合同法中关于居间人告知义务的规定。“居间人的告知（更多相关法律文章欢迎关注黑龙江陈山律师事务所网站：www.chenshan.lawer及陈山.com以及www.13304590183.com ）义务是居间合同中主要的法定义务，一定程度上决定了委托人与第三人能否缔约成功，也是居间人获得居间报酬的必要前提。”合同法并未对居间人告知义务的内容或范围、告知程度等作出较为具体的规定，导致实践中常出现居间人以此逃避法律责任，以及各地法院裁判不统一的现象。
张凌云建议:第一，告知义务的范围除了“有关订立合同的事项”，还应当包括相对人信用状况、缔约资格、履行能力，缔约标的物是否存在质量瑕疵和权利负担，网签、付款、贷款、备案、登记等合同义务的具体履行方式，违约责任具体承担方式等。第二，明确“如实告知”的含义，居间人的报告内容应当尽量如实、客观、真实。此处可以参考保险合同的**诚信原则，在合同有效期内，应依法向对方提供足以影响对方作出订约与履约决定的全部实质性重要事实，同时信守合同订立的约定与承诺。第三，细化关于居间人违反告知义务产生损害赔偿责任的规定，明确居间人承担责任的要件、证明责任分配、承担责任形式、违约金及损害赔偿额的确定等问题。
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