安家置业是人生大事。在城市，买卖二手房往往通过房屋中介公司进行交易，但是近年来，因房屋中介公司在提供居间服务过程中的不规范行为引发的民事纠纷屡见不鲜，这些行为不仅损害了当事人的合法权益，也干扰了二手房交易市场的正常秩序，不利于社会和谐稳定。房屋中介公司都有哪些不规范行为，又该如何规范?对此，记者进行了调查采访。
购房被骗中介被判赔30万
2012年6月，演员方子哥的妻子颜珍为儿子方晓鸽看中了北京市朝阳区某小区的一套房子。颜珍代儿子分别与北京我爱我家房地产经纪有限公司(以下简称我爱我家)、北京伟嘉安捷投资担保有限公司(以下简称伟嘉安捷)签订合同，在我爱我家居间服务下，与李佳霖签订了《存量房买卖合同》，并先后支付给对方393万元房款。
不料，李佳霖隐瞒了已将房屋委托他人出售并办理了**额抵押贷款的事实，使用伪造的房屋所有权证，骗取了方家的购房款393万元。日前，李佳霖已因诈骗罪、合同诈骗罪被判处无期徒刑。
方子哥夫妇（更多相关法律文章欢迎关注黑龙江陈山律师事务所网站：www.chenshan.lawer及陈山.com以及www.13304590183.com ）认为，我爱我家和伟嘉安捷在房源信息审查、网签办理等方面未履行审慎义务，以方晓鸽的名义将我爱我家、伟嘉安捷起诉*北京市朝阳区法院，向两家公司索赔300万元。
法庭上，原告诉称，卖房人户口簿上的名字是李佳霖，其身份证和房产证的名字均为李蕊，第一次贷款没成功，网签也被撤销。第二次网签时，我爱我家又把李佳霖性别登记错误，直*第三次网签才成功。而早在第二次网签前，涉案房产已被李佳霖抵押给了银行，李佳霖第一次提供的房本就是假的。二被告工作中有瑕疵，没有尽到审查卖房人身份证、房产证的责任。
我爱我家辩称，公司已经依照合同完成了居间服务，李佳霖的房本和身份证姓名一致，但和户口簿姓名不一致，是李佳霖恶意隐瞒。被告并非国家权力部门，只能靠经纪人经验判断房本真伪，无法预知李佳霖诈骗。按照惯例，网签性别写错不会影响房屋交易和实际过户。另外，在第一次网签没成功情况下，按照合同，原告不应该交剩余房款，但原告却在被告不知情的情况下，擅自把房款交给了业主。后又轻信李佳霖“能找人省税”，主动拿出23万元让对方交税。
担保公司称，购房款是方家私下给的李佳霖，没有通过该公司资金托管。
二被告认为，方家一直在全款买房还是贷款之间变来变去，对一再网签也有责任，在骗局中存在责任。
法院审理后认为，我爱我家作为专业从事房地产中介服务机构，收取了居间费，却规避了主要居间服务义务，对损害后果有一定责任。我爱我家存在未按照合同约定对出卖人(即李佳霖)的身份信息进行全面核实;未*房屋权属机构进行核查产权证书真伪及房屋是否存在查封、抵押等权利限制信息;涉案交易实际经办人不具有经纪人资格以及未充分告知（更多相关法律文章欢迎关注黑龙江陈山律师事务所网站：www.chenshan.lawer及陈山.com以及www.13304590183.com ）警示房屋交易资金自行交割的风险等4项过错。
法院同时指出，原告忽视对合同内容的审查，未尽合理的谨慎注意义务，且在第一次网签已经注销、第二次网签尚未进行的情况下，仍支付李佳霖73万元，对卖方过于轻信，也有过错。伟嘉安捷与方晓鸽是服务合同关系并非居间法律关系，法院在该案中不予处理。
今年9月23日，朝阳法院作出一审判决，认定我爱我家公司构成违约，判决其赔偿30万元。10月9日，方家不服一审判决，上诉*北京市第三中级人民法院。
房屋中介屡成被告
“房屋中介提供虚假信息，被判返还佣金”“房产中介私吞2万差价成被告”“父亲伪造儿子委托书，房产中介促成交易成被告”……类似官司并不少见。
去年，在北京工作的彭女士通过房屋中介购买了一套学区房，但整个购房过程却并没有因为支付了高额中介费用而“省心”。她告诉记者，购房就是为了能让女儿就读附近的一所**小学，自己一开始就把这项购房要求明确告诉了中介。然而，在彭女士支付了十几万元中介费，签订了购房合同之后才发现，要符合一定的落户年限才能够入读那所小学。“这些情况中介公司应该事前核实清楚，并如实告知我。”
去年10月29日，河南省许昌市魏都区法院对一起居间合同纠纷案作出了审理。卖房人周某夫妇以为自己的房子卖了38万元，然而房子却在中介公司的操作下以40万元卖给了买房人张某，多出的2万元进了中介的“腰包”。张某在后来得知实际售房价格后，将房屋中介公司诉*法院，（更多相关法律文章欢迎关注黑龙江陈山律师事务所网站：www.chenshan.lawer及陈山.com以及www.13304590183.com ）要求房屋中介公司返还多收的2万元房款及佣金。法院判决房屋中介公司退还买房人佣金8000元及购房款2万元，并赔偿购房款2万元的利息损失。
据统计，目前全国现有房地产经纪机构5万多家，从业人员近百万，每年佣金规模超过300亿元。特别是在存量房市场，房地产中介作用更为凸显。近年来，北京市场约70%以上的存量房买卖交易均在房地产经纪机构的居间服务下完成。
记者采访了解到，2010*2014审判年度，北京市朝阳区法院共受理居间合同纠纷案件1760件，涉案标的1.38亿元。“在高成交量的背后，因房地产经纪机构或从业人员违规、失职等行为引发的居间合同纠纷呈现出高发、复杂、多元的态势。”朝阳法院酒仙桥法庭副庭长罗曼说。
据介绍，涉诉的房地产经纪公司主体相对集中。近五年，朝阳法院受理的涉存量房买卖的居间合同纠纷共涉及北京市约70家房地产经纪公司。以2014（更多相关法律文章欢迎关注黑龙江陈山律师事务所网站：www.chenshan.lawer及陈山.com以及www.13304590183.com ）审判年度为例，北京安信瑞德房地产经纪有限公司、北京链家房地产经纪有限公司、北京中原房地产经纪有限公司、北京我爱我家房地产经纪有限公司4家房地产经纪公司共涉诉197起，占到了同期全部居间合同纠纷案件的62%。
“此类案件的争议焦点也较为集中。”总体而言，房地产经纪公司作为被告的案件，争议焦点则多集中于中介机构服务是否存在瑕疵、对房屋买卖合同不能履行或事后解除的后果是否存在过错、应否退还中介费并赔偿相应损失等。
此外，值得引起重视的是，在这类案件中，当事人对争议事实和过错归属的主观认识差异较大、认同度低，矛盾尖锐。以2014年为例，朝阳法院受理的房屋居间合同纠纷调撤率仅为13.8%。
纠纷多由从业人员违规、失职引发
“房地产经纪公（更多相关法律文章欢迎关注黑龙江陈山律师事务所网站：www.chenshan.lawer及陈山.com以及www.13304590183.com ）司作为居间人应根据委托人的真实意思开展居间活动，并尽到专业从业者的注意义务。”朝阳法院调研发现，涉房屋类居间合同纠纷多发的原因除缘于部分二手房交易的当事人违背诚实信用原则外，部分原因还在于房地产经纪公司居间服务中的违法、违规和失职行为:
首先，疏于核查客户关键信息及重要材料造成合同履行隐患引发的诉讼在实践中占据了较大比例。如对客户出示的身份证明、房屋权属证明未核验真伪;对房屋有无抵押、出租及私搭乱建等情形，委托人是否有权出售房屋等情况未审核查明等。
2012年，北京市民李先生通过中介与*先生签署了房屋买卖合同，购买*（更多相关法律文章欢迎关注黑龙江陈山律师事务所网站：www.chenshan.lawer及陈山.com以及www.13304590183.com ）先生的房屋，总价457万元。合同载明涉案房屋设计用途为公寓。李先生支付了居间服务费7万元，并分三次向*先生支付了定金80万元。
然而，李先生的买房计划并没有如愿进行:李先生名下已经有两套住房，而涉案房屋用途为住宅，按照有关限购政策，不能购买涉案房屋。
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