89．共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。
具体到案件中：
一、第一被告在未告知原告实情且未征求原告同意的情形下擅自处分属于夫妻二人共有的共同财产，两被告之间的房产交易事后亦未经原告予以追认，双方之间签订的卖房协议依法归于无效。
第一被告常年在外地工作，关于两被告之间签订了卖房协议一事，原告确不知情，第一被告从未告知过第二被告，第二杯告也从未向原告进行过核实和询问、书面催告，原告从未书面授权、委托第一被告单独、自行处理涉案的房产。
根据《民通意见》、《合同法》的规定，依法必须由本人亲自实施的民事行为（更多相关法律文章欢迎关注黑龙江陈山律师事务所网站：www.chenshan.lawer及陈山.com以及www.13304590183.com ），本人未亲自实施的，应当认定行为无效，而未经被代理人、权利人追认的无权代理、越权代理行为，对被代理人不发生效力，因此，本案中应当由行为人也即两被告自行承担合同无效的相关责任。
二、两被告签订的协议行为违反了法律、行政法规的强制性规定，依法归于无效。
本案中第一被告未经原告的书面同意，擅自出卖双方共同共有的房屋，根据《合同法》第五十二条第一款第(五)项、第八十四条的规定，两被告之间的买卖协议因违反法律、行政法规的强制性规定依法归于无效。
对涉及共同共有的房产交易有如下强制性规定：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务，在共同共有关系存续期间，处分共有的不动产应当经全体共同共有人同意，未取得其他共同共有人书面同意的共有房地产依法不得转让。
三、两被告的行为严重损害了原告的合法权益，属于恶意串通，损害第三人合法利益，合同归于无效。
《婚姻法》第十七条、《婚姻法司法解释二》规定第条第（二）款明确规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权，非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。
本案中第二被告在明知道涉案房产为共有财产的情形下，其不但不审查第一被告有无取得原告得书面授权文件，而且也不与原告联系核实，显然第二被告的行为除了恶意串通之外很难用常理解释，其与第一被告在未告知、隐瞒原告的状况下私自签订购房协议的行为严重损害原告作为涉案房产共有人的合法利益。
四、根据《物权法》及《婚姻法司法解释三》、《**人民法院关于**人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第14条的规定，第三人在购买、受让不动产时只有同时具备善意、支付合理对价并（更多相关法律文章欢迎关注黑龙江陈山律师事务所网站：www.chenshan.lawer及陈山.com以及www.13304590183.com ）办理产权登记手续这三个缺一不可的条件，才能构成善意取得。而人民法院在判断合同相对人主观上是否属于善意且无过失时，也是通过判断合同相对人是否尽到合理注意义务、合同的缔结以谁的名义签字、是否盖有相关印章及印章真伪等因素，来作出综合分析判断。由此可见，当事人在合同缔结和履行过程中如果未尽合理注意义务，依法不属于善意、无过失。
作为具有注意义务的受让人在签订购房协议应当履行谨慎审查义务，此外，涉案房屋也没有向第二被告进行交付和转移登记，第二被告也并没有入住和对涉案房屋进行管理，该涉案房屋并不处于第二被告的掌控之下。
故此，本案涉案房产的交易并不符合法律规定的善意取得的要件，依法不能适用善意取得制度。
被告的行为是否构成法律规定的表见代理？
根据《**人民法院关于**人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第13条的规定，合同相对人主张构成表见代理的，应当承担举证责任，不仅应当举证证明代理行为存在诸如合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式要素，而且应当证明其善意且无过失地相信行为人具有代理权。
因此在本案中，第二被告主张适用表见代理，必须承担相关举证责任，其首先应当证明第一被告的行为在客观上已经形成具有代理权的表象，如出示原告签字、盖章的授权委托书，其次应当证明自己在相信行为人有代理权时，主观上为善意并且无任何过失，但其就前述内容均没有举证，而且就本案的案情来看，其不属于善意无过失，反而是主观上有刻意隐瞒的故意，依法应当承担举证不能的不利后果。
此外还要注意，区别《**人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的理解：
根据该条款上下文分析，可以看出，该条所指的“出卖人”是指：本身对所处理的财（更多相关法律文章欢迎关注黑龙江陈山律师事务所网站：www.chenshan.lawer及陈山.com以及www.13304590183.com ）产完全没有任何所有权或处分权的出卖人，这与对共有财产拥有部分所有权和处分权的共同共有人作出卖人是有所区别的两种人员类型。而具体到本案中，作为合同中的出卖人，其并不等同于该条款中的出卖人，因为无论是原告还是第一被告，对于涉诉房产都是有所有权和处分权的，对各自而言是共同所有权和处分权，受到一定的限制，但并非没有所有权和处分权，这两者是有本质区别的。因此，本案的情形并不适用该条款的规定。
此外，该条款中的“当事人一方”的范围应当是指：缔约合同交易的双方中的任意一方，不包括第三人，从而该条款的规定也确不适用本案的情形。因此，第二被告以该条作为主张的也不能成立。
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