在房屋买卖合同纠纷案件中，我们会遇到各种各样类型的问题，比如商品房买卖中与开发商的纠纷，还建房买卖中与被还建人、开发商之间的纠纷，甚*还有小产权房、军产，可以说各式各样，千变万化。除了外部的问题，还有内部的房产共有人之间的纠纷，可以说情形之复杂，处理起来亦多有不同。以下主要针对房屋买卖合同中共有人单独处分房屋的行为效力进行分析。
案例：丈夫在未告知妻子的情形下，自行处理家中房产，办理过户前，女方提出反对，女方作为原告起诉。本案中有两被告，分别以第一被告（卖房人）和第二被告（购房人）简称。夫妻一方擅自将夫妻共同共有的房屋转让给他人，所签订的房屋买卖合同是否无效？夫妻一方擅自处分共有财产是否因受让方善意取得而有效？
首先看一下法律的规定：
夫妻关系存续期间取得的房屋，虽然所有权登记在一方名下，但是仍然属于夫妻共同共有的财产。登记一方未经另一方同意，擅自将房屋转让给他人，如果得不到另一方的追认或者授权，是无权处分的行为，所签订的房屋转让合同就是无效合同；买受人如果明知一方为擅自处分，或者房屋尚未办理所有权变更登记，就不构成善意取得；第三人善意购买、支付合理对价并办理登记手续，另一方主张追回该房屋的，法院难以支持。
我国婚姻法是以婚后所得共同制为法定的夫妻财产制。所谓婚后所得共同制，是指婚姻关系存续期间夫妻一方所得和双方共同所得的财产除特有财产（更多相关法律文章欢迎关注黑龙江陈山律师事务所网站：www.chenshan.lawer及陈山.com以及www.13304590183.com ）外，均归夫妻双方共同共有的夫妻财产制度。夫妻婚后所得购买的房屋一般属于夫妻共同共有。婚姻法第十七条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻双方共同所有”。
从《中华人民共和国物权法》第九十七条规定可知，共同共有人要处分共有的不动产，必须经全体共同共有人同意。夫妻共有关系中，夫妻一方要出售夫妻共同所有房产应经作为共同共有人的夫妻另一方同意。
物权法第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
我国不动产善意取得制度维护不动产交易安全和第三人对登记簿记载的信赖。在通常情况下，只要第三人信赖了登记，就应推定其为善意。除非有证据证明其事先明知登记错误或者登记簿中有异议登记的记载。这里的善意不以第三人进一步核实登记事项为前提。
在不动产善意取得中，首先推定取得人是善意的，取得人不负证明自己是善意的举证责任，法官可以通过自由心证（自由心证是指证据证明力及其（更多相关法律文章欢迎关注黑龙江陈山律师事务所网站：www.chenshan.lawer及陈山.com以及www.13304590183.com ）取舍，法律不预设规定，而由法官根据其法律意识自由判断，这是一项诉讼原则）对该问题加以解决。登记簿是以国家信誉作为保障，物权法第十六条也明确承认了登记簿的推定效力。在举证责任的分配上，原则上应由否认的夫妻一方负举证责任，如果其不能证明取得人为恶意，就应推定第三人为善意。
善意取得的前提是有偿交易行为；第三人在取得房屋所有权时支付的对价是否合理；合理对价应已实际支付；出卖方与买受方已经在相关部门办理完了产权登记手续，物权已经发生转移。一般只要合同双方已经完成变更登记，即应推定该对价为合理。
相关法条：
1、《**人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》
第十一条一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。
夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。
2、《中华人民共和国物权法》
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分（更多相关法律文章欢迎关注黑龙江陈山律师事务所网站：www.chenshan.lawer及陈山.com以及www.13304590183.com ）权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
3、《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
4、**人民法院印发《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》的通知
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