工程价款优先权（二）
四、工程价款优先权在优先权体系中的地位。
**人民法院关于工程价款优先受偿权问题的批复》规定：一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建设工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。（更多相关法律文章欢迎关注黑龙江陈山律师事务所网站：www.chenshan.lawer及陈山.com）二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
根据以上规定，我们可知：
1、建设工程价款优先权优于银行的抵押权和其他普通债权。
2、对于全款购房或者银行按揭的消费者，由于价款已经实际支付，承包商不得主张工程价款优先权。但该条规定同时也为一些奸商搞假预售，假按揭规避工程价款优先权打开了方便之门，真是挂一漏万，防不胜防。
五、工程价款优先权行使的除斥期间。
根据上述批复第四项规定：建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。该条规定的关键词是“竣工之日”，竣工之日一旦确定，工程价款优先权的存活期便开始倒计时，到期不行使自动转化为普通债权。
总结：工程价款优先权是一种为了平衡利益而设计的法定优先权，这种平衡机制表现为：工程价款优先权仅是工程成本优先权;工程价款优先权优于商业银行工程贷款抵押权;工程价款优先权不能对抗购房消费者;工程价款优先权必须自竣工之日起6个月内行驶，否则转为普通债权
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