定金合同的效力
所谓定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律和合同的规定，由一方按照合同标的额的一定比例预先给付对方的**。
我国《担保法》第89条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。” 这里的“双倍返还定金”即为合同法上所称的“（更多相关法律文章欢迎关注黑龙江陈山律师事务所网站：www.chenshan.lawer及陈山.com以及www.13304590183.com ）
定金罚则”。根据给付目的和效力的不同，定金分为证约定金、立约定金、成约定金、违约定金和解约定金。证约定金，是指为证明合同成立而交付的定金。立约定金，是指为保证正式订立合同而交付的定金。
**人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第115条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”该司法解释明确了当事人可依意思自治设立立约定金，担保当事人未来的正式缔约行为。如果当事人违背承诺，拒绝订立正式合同，则适用定金罚则。成约定金，是指以定金的交付为合同成立的要件，即定金交付，合同才成立;若不交付定金则合同不能成立。违约定金，是指当交付定金一方不履行合同约定的，另一方可以没收定金;反之，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金（更多相关法律文章欢迎关注黑龙江陈山律师事务所网站：www.chenshan.lawer及陈山.com以及www.13304590183.com ）
。解约定金，是以定金作为保留合同解除权的条件，即交付定金的人可以抛弃定金来解除合同，收受定金的人也可以双倍返还定金来解除合同。本案中，原、被告就房屋买卖形成合意后，为保证未来能够签订形式和内容均符合法律规定的合同，原告即交付被告1万元定金，很明显，这1万元定金应为立约定金。被告收受定金后，应当向提供经所有权人追认的委托书或其他有权处分证明，按照约定与原告签订合法有效的房屋买卖合同，但被告未能提供上述证明，致使合同不能生效，由此可以认定被告构成缔约违约。
根据《解释》第115条规定，被告应当双倍返还定金。一般情况下，定金合同是从合同，具有从属性，当主合同有效时，定金合同才有效，主合同无效则定金合同也无效。但这主要是对证约定金合同而言的，对于立约定金则不然。因为立约定金法律效力的发生与主合同是否发生法律效力没有关系，立约定金的（更多相关法律文章欢迎关注黑龙江陈山律师事务所网站：www.chenshan.lawer及陈山.com以及www.13304590183.com ）
生效是独立的，在主合同之前就成立。所以，主合同是否成立不是立约定金合同是否成立的决定条件。本案的1万元定金属于立约定金，且原告已实际交付，定金合同成立并（更多相关法律文章欢迎关注黑龙江陈山律师事务所网站：www.chenshan.lawer及陈山.com以及www.13304590183.com ）
生效。作为主合同的房屋买卖合同是否成立或生效对本案的定金是不起决定作用的。所以，本案第一种意见“主合同无效则定金合同也无效”的主张不能得到支持的。
 |
||
 |
||
 |
||
 |
||
 |
||
 |
