我国《物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。若共同共有权人未经其他共有人同意擅自处分共有房产时，作为共有权人在得知其他共有权人擅自处分了共有房产后可以采取何种救济手段来维护自己的合法权益呢？笔者以为，作为权益可能受到损害的共有权人可采取的举措无非是诉讼手段和非诉讼手段，具体详述如下：
一、诉讼手段
（1）以恶意串通为由启动诉讼，主张合同无效。考虑到《买卖合同解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，因此在共有权人擅自处分共有物时并不能因无权处分而影响合同的效力，故在采取诉讼手段时，如果存在共有权人之一与买受人恶意串通损害了其他共有人的利益情形时，其他共有权人可根据我国《合同法》第五十二条规定以对方恶意串（更多相关法律文章欢迎关注黑龙江陈山律师事务所网站：www.chenshan.lawer及陈山.com以及www.13304590183.com ）通损害己方权益为由主张合同无效，以此来维护自己的合法权益。但该条款在适用时却面常常临举证障碍的问题，因为证明双方恶意的证据或许比较容易，但要证明双方串通，则相对困难。
除此以外，那是否还可行使合同解除权或撤销权呢，笔者以为行使解除权或撤销权缺乏法律依据，因为从目前的立法现实来看，无论是合同解除权的行使主体还是合同撤销权的行使主体均是合同当事人的权利，该当事人是指以合同一方主体身份出现，并与对方当事人进行要约和承诺活动的人，也即订立合同的当事人，其并不包括其他第三人，这在《东营市国土资源局与*新海土地承包经营权纠纷》（**人民法院二审（2016）**法民终32号）和《张洪杰与中国城市建设控股集团有限公司、李殿忠等股权转让纠纷》（**人民法院再审（2015）民申字第1342号）等相关裁判意见中也有明确体现。
（2）以有独立请求权的第三人参与违约方启动的诉讼，以出卖人构成无权处分为由要求追回房屋。当守约方以违约方违约提起诉讼，要求继续履行合同办理房屋过户登记时，根据北京高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第八条规定“夫妻一方转让登记在自己名下的法定共有房屋，买受人要求继续履行合同办理房屋过户登记，法院应当对出卖人（登记方）的行为是否构成无权处分或无权代理进行审查，并释明买受人可以申请追加夫妻另一方作为共同被告或第三人参加诉讼，买受人不申请的，法院可以通知夫妻另一方作为无独立请求权第三人参加诉讼。夫妻另一方以出卖人构成无权处分为由要求追回房屋的，可以作为有独立请求权第三人参加诉讼。”
二、非诉讼手段
因共有权人擅自处分共有房产时并不会因无权处分导致合同无效，其只可能导致物权无法转移的后果，因此其他共有权人在面对部分共有权人擅自处分共有房产时可就此入手。此时笔者以为，权益可能受到损害的共有权人可以采取如下举措：
（1）在权属转移登记前发函告知买受人，对于买受人与擅自出售人之间的交易提出异议，并留存发函证据。因为一旦部分共有权人擅自处分共有房产，而买受人系善意并支付合理对价且完成过户登记的情况下法（更多相关法律文章欢迎关注黑龙江陈山律师事务所网站：www.chenshan.lawer及陈山.com以及www.13304590183.com ）院就会保护善意买受人的权益，其他共有权人并不能阻止权属转移，此时只能行使损害赔偿的请求权。如果共有权人抢先在权属转移登记前发函告知了买受人的交易标的实际权属情况【实践中“善意”的判断时点通常以买受人申请过户登记时为准】，则即使买受人最终完成过户登记，共有权人也可基于物权追及效力追回房屋，对此北京高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第六条也有相关规定，即“房屋已经过户登记到买受人名下，但不符合《物权法》第106条第1款规定的善意取得其他构成要件，夫妻另一方依据该规定要求追回房屋的，应予支持。“善意”的判断时点以买受人申请过户登记时为准。”
（2）协调擅自处分人提起诉讼，要求解除合同。关于擅自处分人是否享有解除权原存争议，有观点认为享有解除权的只能是守约方，违约方不能享有解除权。笔者认为，通常情况下，违约方不能享有解除权，但既然有原则就允许有例外，当合同目的无法实现时，则应赋予违约方以解除权。这在**人民法院公报案例《新宇公司诉冯玉梅商铺买卖合同纠纷案》的裁判意见也可体现。在该案中，受理法院认为“当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的（更多相关法律文章欢迎关注黑龙江陈山律师事务所网站：www.chenshan.lawer及陈山.com以及www.13304590183.com ）利益，合同已不具备继续履行的条件时，为衡平双方当事人利益，可以允许违约方解除合同”。因此，当部分共有权人对擅自处分共有房产的行为提出异议后，且就后续房产转移登记不予配合的情形下，房屋买卖的目的则不能实现，此时应当允许违约方提出合同解除。
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